战略投资运营中铁青岛城阳项目整体发展战略深化汇报2010年4月前言定位方法论解读发展商项目自身条件分析市场格局分析设定项目营销目标确定项目战略导向市场定位形象定位项目定位客户定位产品定位全面打造符合战略定位的产品全面制定符合战略发展方向的营销策略汇报框架解读发展商项目整体分析项目自身分析市场格局分析设定项目目标开发策略项目发展战略导向产品策略市场占位运营策略定位提出规划主线公共区域精装客户精准定位项方案设计设备设施建议目核产品方案深化建筑风格智能化建议心户型建议低碳技术应用价车位思考会所建议值体整体开发建议物业管理建议系园林景观建议核心策略营销深入思考价格预期推盘节奏ＶＩ延展汇报框架解读发展商项目整体分析项目自身分析市场格局分析设定项目目标开发策略项目发展战略导向产品策略市场占位运营策略定位提出规划主线公共区域精装客户精准定位项方案设计设备设施建议目核产品方案深化建筑风格智能化建议心户型建议低碳技术应用价车位思考会所建议值体整体开发建议物业管理建议系园林景观建议核心策略营销深入思考价格预期推盘节奏ＶＩ延展项目整体分析—解读发展商蛹退蝶呈——转型发展中的中铁置业p世界双500强企业，资本平台布局全国；p跨区域发展格局端倪初现；p打造成熟核心专业团队，搭建全新规范管理模式；p建立产品标准，铸就品牌商誉；p强调效率运营，区域做大做强；项目整体分析—解读发展商关于青岛中心集高档百货，国际智能豪华公寓与空中别墅，星级酒店式公寓，国际5A写字楼，超豪华六星级酒店于一身的国际化功能综合建筑体。总建筑面积32.8万平方米，其中地上建筑面积约26.5万平方米，地下建筑面积约6.3万平方米。本项目由3栋50层以上的超高层建筑组成，是青岛乃至整个中国北方的地标建筑。青岛中心之于青岛中铁的意义p在青岛的扛鼎之作；p奠定青岛中铁品牌商誉与市场地位；p搭建优质资产平台；p大型综合体项目，运作周期长，投入大，资金周转效率低，对公司的资金运营提出了更高要求；项目整体分析—解读发展商城阳丹山项目之于青岛中铁的意义p中铁在青岛居住类产品的开山之作；p奠定中铁在青岛居住类产品品牌美誉的典范之作；p公司资金运营与周转的现金流保障；p建立产品标准，企业效率运营的实践之作；（当年拿地，当年开工，当年销售）产品模式项目品牌公司品牌产品复制丹山项目将承载青岛中铁在青岛市场中，实践产品标准建立，品牌商誉塑造，企业效率运营的历史使命！项目整体分析—项目自身条件分析区域分析从区域现状看：p本案所在城阳区城市化进程起步较晚；p区域认知度一般，并非青岛购房者选择项目的热点区域；p本案所在区域308国道沿线定位为绿色工业走廊，工业为主的定位对于居住类产品的开发无利好支持；从区域发展的角度看：p项目所处区域离城市距离较近，城市功能的外溢会加速区域成熟的步伐，区域具备良好的成长性；p城阳板块的日趋完整，新城市副中心作用逐步增强，本区域即能以板块力量与其他区域形成整体竞争优势；p就板块形成与成熟而言，区域迫切需要能满足消费需求并代表群体阶层意识，提升区域价值的标志性项目。项目整体分析—项目自身条件分析地块分析p本案所处地段为城市非主流地段，区域认知度较弱；p区域通达性较好，但周边配套相对缺乏；p地块周边无可利用自然景观资源；p地块北部为排水渠，形象较差，因此建议后期可将其做暗渠处理；p西侧学校会为本案的规划增加难度；p地块被周边工业企业环绕，居住氛围受到一定影响；项目整体分析—市场格局分析竞争区域界定参考竞争区域万科魅力之城q核心竞争区域（李沧北部及城阳南部308国道沿线）万科城市花园核心竞厚德森林国际项目：天泰城、水青木华、水清木华厚德森林国际、中南世纪城、山水嘉园、青山绿水、天泰城本案争区域蓝山湾中南世纪城q参考竞争区域：李沧北部山水嘉园和城阳城区区域具有较高市场知名度的项目：万科青山绿水春和景明魅力之城、万科城市花园、蓝山湾参考竞争区域伟东幸福之城、春和景明、伟东幸福之城绿城理想之城、山河城，和达和城和达和城。绿城理想之城山河城区域属性：青岛城市北部新市镇项目整体分析—市场格局分析区域竞争态势分析p区域项目中，累计待开发总量221万平方米，预计大部分在未来3年内开发完毕；预计剩余小高层、高层体量约为211万平方米。区域市场未来竞争激烈；p项目建筑风格以欧式为主；产品形态以小高层和高层