房地产研究所2010年06月1日行业研究行业点评投资评级：短期_中性，长期_A近期房地产相关税收政策点评国都证券核心观点行业表现对比图事件：2009-6-1～2010-5-311、国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》35%2、近期上海房产税系列传闻。23%3、国务院《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，“逐步11%推进房产税改革”-1%-13%点评：-25%1、如果土地增值税严格执行，将对房地产企业的盈利产生重大影响。09-609-909-1210-3沪深300房地产此前土地增值税按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（2006-12-28）实施，实行四级超率累进税率，但未严格执行，土地增值税仅按很低比例预征，楼盘交付使用后再核定，相关报告房价的巨大涨幅使得实际缴付土地增值税明显低于按累进税率要求所1.《国都证券-行业研究-行业点评-房地产:应支付的税款。如果以后严格执行土地增值税，对房地产企业的盈利将抑制不合理住房需求力度略超预期》产生重大影响（前提是严格按《关于土地增值税清算有关问题的通知》2010-04-18超率累进税率）。2.《国都证券-行业研究-行业点评-房地产:差别化信贷政策抑制不合理住房需求》2、房产税加速推进预期确立。昨日国务院《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，提及“逐步推进房产税改革”，着墨不多，2010-04-163.《国都证券-行业研究-行业点评-房地产:其意义是从中央层面肯定逐步推进房产税，房产税加速推进的预期确物业税传闻来袭，地产股何去何从？》立。2010-04-093、“逐步推进房产税改革”，意味着房产税的改革是个渐进的过程。若上海房产税顺利推出，是否会向其它城市推进，将成为市场新的焦点。上海房产税的推出将形成示范效应，部分房价过高涨幅过大的城市可能效仿上海；或者从中央层面推进重点城市房产税改革，这将成为新的市研究员：邹文军场焦点；以房产税政策衔接相差迥异的地方临时性政策，抑制不合理需电话：010-84183240求。Email：zouwenjun@guodu.com4、此次调控的目标是房价。目前一线城市新房价格开始微降，同比仍执业证书编号：S0940209040125为明显上涨，房价仍处于相当高的水平，在房价未出现明显下降的情况下，政策将可能严格执行。我们此前按传闻的上海房产税方案计算了房联系人：周红军产税因素相对于购买力房价下调幅度理论值约为11%～14%，将对名义电话：010-84183380房价产生明显影响;对于购房者而言，如果供需关系不变，则只是以税收的方式支付，居民实际支付的购房成本不变，但对房地产企业而言，Email：zhouhongjun@guodu.com则影响十分显著。5、对地产企业而言，量比价格更重要。最近几周一、二线城市成交面积为2009年同期的20%～40%；如果成交量持续维持低位，房地产业绩将面临下调。如果土地增值税严格清缴，那么对业绩下调的幅度将更大。6、暂时维持房地产行业“中性、A”评级。房产税利空尚未落定，房产税、土地增值税政策的不同严厉程度对房地产企业的盈利水平的影响差别显著；房地产企业业绩预期有大幅下调的不确定性，存在进一步修正的可能。由于较大的不确定性，使得应对已处于历史估值低位的地产板块的投资策略为伺机而动，暂维持“中性、A”评级。独立性申明：本报告中的信息均来源于公开可获得资料，国都证券对这些信息的准确性和完整性不做任何保证。分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。研究报告研究创造价值行业点评附录1：《关于土地增值税清算有关问题的通知》（2010-5-26）各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证