钟山外缘景区旅游度假休闲运营策划国际文化新高地钟山游憩天地环项目定位报告说明4.3第三部分：开发规划与商业模式报告题目为：《钟山天地环，游憩新胜地》4.4第四部分：由美国科特勒营销集团项目组专门提交的工作文本题目为：《南京钟山外缘景区ICRC项目赴美国招商引资的工作建议书》5.我们所提供的报告，其中的创意、模型、策划、规划以及相关数据，均来自下列文件与知识库：5.1贵方提供的易道的钟山景区规划光盘。5.2我方收集的《南京城市“十五”发展规划》、《南京市旅游规划》、《钟山风景区详细规划》、《南京形象策划报告》、《南京市年鉴2004/2003》、《城市理性发展与经营机制创新》、《江苏省旅游调查分析》、《南京市旅游市场调查分析》、《中山陵风景区旅游市场分析》、南京民国史料书籍、南京六朝、明朝史料书籍等资料，并向作者表示感谢。5.3我方拥有的知识模型与资料库资料及数据。6.该次规划自2004年11月28日起，至2005年01月12日至，历时共45天。在这一时间短、工作量大、要求高的工作过程中，我们得到了贵公司的大力支持，尤其是得到了蔡龙董事长、朱生树总经理等人的关心与协助，以及王泉彬经理的细致服务；在此，我们表示诚挚的感谢。对易道的评估项目基础资源条件分析项目自然与人文环境评价项目开发价值分析项目总体定位项目核心竞争力定位项目营利模式、经营管理模式定位项目品牌推广定位结语1.我们对易道外缘景区规划的评估（3）四级道路管制全开放路（通城市路）半开放路（内环路）特许路（紫金山电车道）步行路（4）三级景区入口：一级环路入口8个二级公园入口10个三级爬山入口2个（5）二级绿化停车场：主要车场9个次要车场15个（6）交换中心12个（7）三种通行证内部车辆长期免费证旅游客车临时免费证社会客车临时免费证（8）路权管制口12个1.1.3坚持生态环境的规划理念，维持了景区的可持续开发的长远价值。1.1.4考虑到了城市景区的游憩需求，新规划了4个景观公园（前湖、博爱、天地、运动）。1.1.5强化了水、草坪、花卉、步道、休闲设施的建设规划，使外缘景区更具亲和性、可进入性与开放空间。（1）前湖南片区，将东南大学原规划中的护城河，修正为曲折状的湖岸状，使其更具景观性与现代审美性；（2）在博爱园、天地园、运动园、东入口，都利用沟、平地的地形态势，强化了“水”的意象，增加“水”面积，弥补了原景区有山少水的缺憾；（3）在新景区大量采用了“草坪”与“花卉”的，使这些景区具有既区别于核心景区又适应市民游乐观赏的功能。1.1.6传承了部分景源的文化底蕴，导入了新休闲形态。（1）对民国遗产的挖掘，设博爱园；（2）野营地、健康山庄，丰富了景区的产品组合。1.2易道规划的缺憾1.2.1对外缘景区的总体定位不突出，未能从城市竞争的高度考虑。（1）外缘景区的7个地块各有各的主题，缺少一个既同钟山景区内涵有关，又同南京城市定位相符的总体定位，这样，人们在理解或试图传播这一不同于核心景区与重要景区的外缘地带时，往往不知所措；（2）易道规划在技术上的功能十分清晰，但对外缘景区的总体定位确认上，缺少国际性的基于城市文化竞争战略意义上的宏观把握。1.1.2对城市新消费群的理解不够，未能细分出各个顾客群的潜在需求。中国市场是复合性的，对钟山景区而言，它的性质也是复合型的。它不是单一的远离城市的自然风景区或历史文化区，而是位于市中心近旁的、代表了南京市历史、人文与文化形象的自然景区与文化遗产景区。它面对的消费群体既是外地旅游者，又是本地游憩者；既有商务消费者；又有青年白领群，有家庭客群，也有NGO客群。易道规划的外缘景区产品，尤其是北部产品，由于客户市场不明，产品类型设计的较为粗疏。1.2.3未能深入理解景区与城市的历史文化遗产，创新产品设计不足。中山陵景区是南京市的象征，其核心价值在于“自然生态、明陵遗产、民国遗产与居民游憩多样性”。易道规划考虑了如上要素，但对如何挖掘、开发并赋予其旅游、游憩、商业、生活形态的新价值方面，未能深入思考，因此其方案设计未能真正适应南京这个城市在国际化、城市形象与城市经济中新消费主义者的复合需求。1.2.4未能从国际化高度入手，外缘区产品开发国际影响力较弱。外缘景区一端紧邻市中心，一端处于正在发展的仙西副中心，这区位决定了其不可能仅仅负担郊野公园的功能，还同南京市的国际化发展目标密切相关。虽然今年的国际游客仅仅50万人左右，但南京的历史文化资源决定了它的国际化影响力的发展方向。易道规划中未能充分重视这一至关重要的政治要素与城市文化竞争要素。1.2.5对城市新经济形态研究不够，未能察觉到新经济形态对外缘景区的强烈需求，未设计适应创业阶层需求的产