孙悟饭目前中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场筹划营销理论和实践运作措施，提出"房地产全程筹划营销方案"，他从项目用地初始阶段就导入筹划营销科学措施，结合房地产行业运作流程，逐渐实施。其关键内容涉及：1、项目投资筹划营销；2、项目规划设计筹划营销；3、项目质量工期筹划营销；4、项目形象筹划营销；5、项目营销推广筹划；6、项目顾问、销售、代理筹划营销；7、项目服务筹划营销；8、项目二次筹划营销；第一章项目投资筹划营销项目投资筹划营销是全案最为关键环节，反应了发展商选择开发项目过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力主要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了二分之一，在这个过程中多下功夫，后来开发经营就能够事半功倍。项目投资筹划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提醒，还对项目开发节奏提出专业意见。一项目用地周围环境分析1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌情况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、项目用地周围环境调查.地块周围建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染情况3、地块交通条件调查.地块周围市政路网以其公交现状、远景规划.项目水、路、空交通情况.地块周围市政道路进入项目地块直入交通网现状4、周围市政配套设施调查.购物场合.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周围可能存在对项目不利干扰原因.历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运营情况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占百分比及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府有关政策法规项目所在地居民住宅形态及比重.政府对各类住宅开发和流通方面政策法规.政府有关商品住宅在金融、市政规划等方面政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周围市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块划分及其差别5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发觉6、商品住宅客户构成及购置实态分析.多种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购置行为分析三土地SWOT（深层次）分析1、项目地块优势2、项目地块劣势3、项目地块机会点4、项目地块威胁及困难点四项目市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料项目户型构造详析项目规划设计及销售资料.综合评判2、项目定位.市场定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五项目价值分析1、商品住宅项目价值分析基本措施和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目拟定该类楼盘价值实现各要素及其价值实现中权重分析可类比项目价值实现各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现均价.类比可实现价值决定原因：类比土地价值A市政交通及直入交通便利性差别B项目周围环境差别：自然和绿化景观差别教育和人文景观差别多种污染程度差别小区素质差别C周围市政配套便利性差别项目可提升价值判断A建筑风格和立面设计、材质B单体户型设计C建筑空间布局和环艺设计D小区配套和物业管理E形象包装和营销筹划F发展商品牌和实力价值实现经济原因A经济原因B政策原因2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六项目定价模拟1、均价确实定.住宅项目均价拟定主要措施：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A分析有效市场价格范围B确保合理利润率，追加有效需求价格利用以上两种措施综合分析拟定均价2、项目中详细单位定价模拟.商品住宅定价法：差别性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.多种差别性价格系数确实定：拟定基础均价拟定系数拟定幅度.详细单位定价模拟七项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟项目总体经济技术指标.首期经济技术指标2、项目首期成本模拟.成本模拟表及其阐明3、项目收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及阐明：模拟阐明利润模拟表.敏感性分析：可变成本变动时对利润影响销售价格变动时对利润影响八投资风险分析及其规避方