目录Contents对宏观环境的初步思考：[历史人文]两河流域蕴育下的文化都市，楚风文化浓郁[地理位置]东陇海地区中心城市之一，苏北地区新兴中心城市[自然资源]宿迁水资源丰富，水产养殖业发达；洋河、双沟酒全国知名；绢丝出口量占全国半数以上[人口结构]城市化水平较低，外来人口较少[城市经济]经济总量较小，但经济增长的绝对值较高，经济发展空间较大。[消费结构]消费层次处于小康层面，随着经济发展，享受型消费比例将增加宏观政策从紧信号明确，调控力度趋紧，打压投资、投机行为抑制作用明显经济增长空间大，商业发展潜力巨大；休闲娱乐等享受型业态后继发展空间较大。需要明确的问题金鹰项目从上表我们可以看出：宿迁各个商业区，主要以百货商场、专业店和步行街/底商为主；目前宿迁各个商业区中还没有购物中心供应出现；从上表我们可以看出：宿迁各主要百货商场没有国际一线服装品牌进驻；由于宿迁是个三线城市，因此绝大部分国际知名的时尚品牌暂时不会考虑进驻宿迁商业市场；从品牌组合的雷同程度来看：最主要集中在百货上面。由于百货业态较为单一，因而不得不面临着雷同的品牌和楼层组合；老城商圈：老商业中心幸福路沿线，租金3-9元/㎡/天。老城商业圈实景图序号作为引领宿迁目前消费潮流的百货商场在商业硬件设施上较为落后国泰百货万源商厦由于缺乏消费群体支撑，加上区域商业供应量大，导致霸王举鼎广场商区商业氛围较差，商铺空置率较高楚街北起洪泽湖路，南至西湖路，设计街长为980米。楚街是一条仿古文化的购物休闲步行街。区域内以小型商业为主，商铺面积集中下50㎡以下；业态集中，服装服装占到64%，餐饮和休闲娱乐分别占到14%和9%；，整体消费水平处于中低档；商业市场小结城市现有商业处于什么样的档次？——中低档次商业消费主流业态是什么？——餐饮、服饰商业消费的空白点是什么？——休闲娱乐、文化类产业；中高档次商业；一站式的大型综合消费场所楚街项目临近古黄河，位于政府着力打造的古黄河风景带，属于城市休闲风光区，商业升值潜力较大业态规划宝龙24街（10万㎡）打造宿迁首条的滨水休闲商业街区，主要包含国内外知名餐饮连锁、大型夜总会、酒吧街、桑拿洗浴、自助式KTV及休闲体验式购物场所Shoppingmall（12万㎡）时尚主题百货、大型国际超市、五星影院、室内游乐、品牌专卖店等购物及休闲游乐设施。国际社区（约26万㎡）宿迁首创情景洋房与高层住宅产品为主打项目建筑风格为欧式宝龙城市广场销售情况本案PK宝龙宿迁位于江苏省北部，距离省会南京约240公里，距离苏北重镇徐州、连云港分别为115KM、135KM项目位于新城区与老城区结合部，与老城区、新城区联系紧密，地理位置十分优越1#地块经济指标项目临近古黄河，景观条件较好目前项目已经动工，规划道路也已基本平整，项目周边工地围挡布置了部分形象画面及项目介绍项目通过南北两条主干道方便的与新老城区连通，去往宿迁各个方向均十分便捷项目各方面资源较为优越，适宜打造新的城市商业核心产品分析产品分析整体规划立面设计景观设计品牌概述品牌发展品牌实力品牌关键字优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunity）威胁分析（Threat）最大化发挥项目的自有资源，利用规模优势合理规划，抓住市场空白点，实现利润与品牌的双重升华。通过业态的巧妙规划和差异化竞争来规避周边项目对本案的竞争威胁。SWOT分析的结论SWOT分析的结论定位发展思路操作理念——三大操盘攻略操作理念——三大操盘攻略体验经济时代，打造体验式新型商业金鹰要作为！项目定位关键词延展我们在打造一个新的城市中心！为宿迁的商业注入全新的概念，围绕金鹰品牌，塑造商业标杆项目定位核心地段价值的提升规模效应为住宅形成配套，辐射更广业态优化、概念领先主力店招商、统一管理营销促动市场神经妥善解决投资三要素（安全性、收益性、流动性）功能整体定位之三大思路功能定位之定位展现策略：将项目定位的关键要素与功能定位功能定位之错位宝龙战略：避免与宝龙业态功能同质化，实际与宝龙的差异化与互补性与宝龙的功能定位对比：本案更高端、更文化、更体验功能定位之超越周边战略：与周边现有商业与老区商业形成鲜明的定位超越与升级与楚街及老商业的功能定位对比：本案更多元、更时尚、更品质功能定位结论：产品功能定位注重宿迁相对亟需的几大功能：餐饮、娱乐、休闲、购物，突出高端+文化+体验的多元化新型商业功能定位［区域功能定位策略］围绕“金鹰天地”品牌核心及功能布局，与其形成错位及互动［解读金鹰天地］功能定位：以服装、服饰为主中高端时尚百货［片区功能定位］——以金鹰天地为核心的业态组团本项目总体功能定位为：集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐、观光等为一体，具备高品味，展示城市文化风貌的新城中心，