凯旋门绿城广场物业管理投标方案一、整体设想1-21.1项目情况11.2实质物业管理服务1-2二、管理模式3-122.1管理架构3-62.2工作流程7-82.3信息反馈渠道8-92.4控制方式9-102.5商场物业管理要点11-12三、管理服务人员配备13-143.1各类人员数量及文化素质要求133.2人员来源及岗位配置133.3管理处主任简历14四、培训15-164.1培训计划154.2培训方式154.3培训目标15-16五、物质装备计划17-215.1物业服务人员住房175.2管理用房175.3管理处配备需用品情况17-21六、管理预算22-286.1说明226.2收入项目226.3支出项目23-276.4收支盈亏情况286.5增收节约措施28七、物业维修基金的管理方案29-327.1物业维修基金的使用程序29-317.2物业维修基金的管理程序31-327.3物来维修基金资料的保管327.4小结32八、管理规章制度过33-1118.1公众制度33-498.2单位内部岗位责任制50-718.3管理运作制度72-1318.4考核制度132-138九、档案的建立和管理139十、质量标准及实施措施140-14110.1实施措施14010.2标准承诺141十一、社区文化活动142-144十二、便民服务项目145-15012.1无偿服务14512.2有偿服务146-150十三、服务质量的控制体系151-15413.1总则15113.2质量记录控制151-15213.3内部质量审核程序153-154十四、提高管理服务水平新设想155-158整体设想1.1项目情况凯旋门绿城广场是凯旋门集团与××石油集团共同开发建设的商住大厦，于年月交付使用。凯旋门绿城广场总占地面积为14,200平方米,总建筑面积为132,600平方米。为进一步配合发展商的招租、销售，改善住户的生活环境，提高物业品牌和开发商的信誉，**物业管理有限公司愿承担凯旋门绿城广场之物业管理服务，致力为发展商、业主及使用者提供国际级的专业物业管理经验、知识及科技，提高物业之管理运作质素，力创精品物来。1.2实质物业管理服务「凯旋门绿城广场」的物业管理操作服务，主要有以下基本任务：执行土建维修任务执行装饰保养任务执行供电系统的保养任务执行给排水的保养任务执行保安任务督导空调保养任务督导电梯保养任务督导绿化保养任务执行防火系统的保养任务执行商场营商特色的物业管理服务执行凯旋门广场范围内的清洁任务执行凯旋门广场范围外建立社区关系任务执行管理员工宿舍的任务执行贵宾接待及接送任务执行物业管理物料储存及使用任务执行空间使用规划任务执行车辆进出限制任务执行节省能源任务执行改养工程任务执行物业管理水平检讨任务执行紧急程序的任务管理处内部管理（行政人事、财务等）对于凯旋门绿城广场的物业管理，应该达到国内一流的物业管理水平。体现酒店式服务、环保概念、信息化、专业化的现代管理模式。工程保维系统及内部质量审核标准，除参考有关惯例和规范外，主要按ISO9002国际质量保证体系的要求和国家物业管理优秀大厦的标准进行。在物业管理交接工作后一年左右，达到**市优秀大厦标准，进一步努力获得广东省和国家物业管理优秀大厦的证书。二、管理模式2.1管理架构凯旋门绿城广场管理处人员架构表（总编制：73人）管理处主任（1人）技术员（7人）安管领班（4人）安管员（44人）人客户助理（3人）助理（2人）物业助理（3）人出纳（1人）维修主任（2人）主管兼（1人）安管主任（1人）会计（1人）主管（1人）主管（1人）主管（1人）工程部（10人）行政人事、财务部（5人）物业部（56人）秘书（1人）工程部人员架构表（编制：10人）工程部主管（1人）配电总值班、电气维修主任（1人）空调维修主任（1人）弱电技员（1人）值班电工（3人）空调兼泥瓦工（1人）空调工兼水工（1人）电梯工（1人）备注：实行24小时值班，即配电房采取3班3运转，而空调班采取2班制。白班有空调、配电值班各1人，加上维修主任、主管和电梯工、弱电技员共7人；中班有配电值班、空调维修2人；夜班尚有配电值班1人，以保证设备正常运行，供电供水之保障和安全。安全管理组人员架构表（编制：49人）安管主任（1人）