全案商业地产筹划流程图红线图、工程产项、技术参数、控规划指标、生活机能、交能动线、、地价反算、竞争个案、区域开展营运理调查副总/总监跟进分析分析财务部主力店招商、次力店选择、建立工、各行业名店资料搜集、合作方式、设计概念、案名概念目的客户选定、招商政策、建立用地规划答应证、分析、建立本钱、批文工程融资工程招商营运理筹划与设计参与红线图、工程产项、技术参数、控规划指标、生活机能、交能动线、、政规划、个案资料、区域预开发商的资料工程规划工程部工程施工工程设计工程定位、定价调查、可行性、规划方案、定位、案名设计、主题理念、秀稿表现、效查表现、定价策略、营销组织、合作方式营运理工程营销营销：案前做业进度、招商手册、墨线图〔铺位图〕、根本资料确定、人员培训、SP营销活动组织、销售中心监理、作业进度表推广：案名及LOGO、招商中心布置、效果图发包、VI设计、各类广揭发包、印刷品、媒体策略、模型发包、广告效果跟踪动态掌握、竞争工程分析工程营运地产系全程筹划提纲全程筹划提纲如今中国房地产产业已从卖方转变为买方结合房地产筹划营销理和理的运作提出"房地产全程筹划营销方案"他从工程用地的初始阶段就导入筹划营销的科学结合房地产行业的运作流程逐步施行。其核心内容包括：1、工程筹划营销；2、工程规划设计筹划营销；3、工程质量工筹划营销；4、工程形象筹划营销；5、工程营销推广筹划；6、工程参谋、销售、代理的筹划营销；7、工程效劳筹划营销；8、工程二次筹划营销；第一章工程筹划营销工程筹划营销是全案最为关键的环节反映了开展商选择开发工程的过程这个过程是考验和衡量开展商房地产运作才能的重要环节这个过程操作好了就意味着工程成功了一半在这个过程中多下功夫以后的开发经营就可以事半功倍。工程筹划营销可对工程进展定价模拟和投入产出分析并就躲避开发风险进展策略提示还对工程开发节奏提出专业。一工程用地周边环境分析1、工程土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、工程用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边的政路网以其公交现状、远景规划.工程的水、路、空交通状况.地块周边的政道路进入工程地块的直入交通网现状4、周边政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融效劳.邮政效劳.、餐饮、运动.生活效劳.休息设施.周边可能存在的对工程不利的干扰因素.历史人文区位影响二区域现状及其判断1、宏观经济运行状况.国内消费总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产总额：全国及工程所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城房地产协作网络信息资源利用2、工程所在地房地产概况及相关的政策法规.工程所在地的居民住宅形态及比重.对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.商品住宅在金融、政规划等方面的政策法规.短中在工程所在地及工程地块周边的政规划3、工程所在地房地产总体供求现状4、工程所在地商品住宅板块的划分及其差异5、工程所在地商品住宅平均价格走势及价值发现6、商品住宅客户构成及购置实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购置行为分析三土地SWOT〔深层次〕分析1、工程地块的优势2、工程地块的优势3、工程地块的时机点4、工程地块的威胁及困难点四工程定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘根本资料.工程户型构造详析.工程规划设计及销售资料.综合评判2、工程定位.定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五工程价值分析1、商品住宅工程价值分析的根本和概念.商品住宅价值分析法〔类比可实现价值分析法〕：选择可类比工程确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比工程价值实现的各要素之特征比照并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的比照值根据价值要素比照值判断本工程可实现的均价.类比可实现价值因素：类比土地价值A政交通及直入交通的便利性的差异B工程周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C周边政配套便利性的差异工程可提升价值判断A建筑风格和立面的设计、材质B单体户型设计C建筑空间布和环艺设计D小区配套和物业理E形象包装和营销筹划F开展商品牌和实力价值实现的经济因素A经济因素B政策因素2、工程可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.工程价值类比分析：价值提升和实现要素比照分析工程类比价值计算六工程定价模拟1、均价确实定.住宅工程均价确定的主要：类比价值算术