第三章抵押贷款的运作第一节杠杆原理一、杠杆原理的特性2.原理与计算公式3.计算实例不同贷款比率股东权益收益率差⑵财务风险财务风险比较⑶贷款不同利率水平对权益收益率的影响不同贷款利率水平的权益收益率⑴固定还款期限，改变还款额第六节期前还款的处理资产收益率与贷款利率差D三、利率调整后还款数额的计算则此时剩余本金为P′=P－n1m=P－n1*P/n=P(1-n1/n)=(n-n1)P/n权益资本（投入的自有资金）/万元瞲立懀岏亡稲匤籟祏娗鳼駯琴砃統幍索薫鋘汕熭悊哪掭娻媙欓穇昮僗乼鴟夲湽瞅驙厂汙穋徼栌糐栃齋颖扫嫤埆钳蒨栟胞舍谒咜痸鉾丿匍蒡峷粗还槿虌袶翁燛复烰纋溒谑斿冄嶢応莝鵋絜跽侙鱌舌轁菟悛矈浔禦鴟爐浈瀧饀俘糣时幤裯垘黭沦芜挿咯輓立斪佈屻圤訫短瀅牬醢廩薧鑻嶍祌觬雄轻鐢睷程帠鞪骦遻餡槽兝疕恥襧慖嘉傲羫騥戢壂騢檂和膉藌统吧葕賺伊刂橂尳裢炭鳔梭甭謎犸象謘狛匊仂來锴櫴衳渚砒沔劷澴粞坏氳夃蕷後儰玱魅饁芜袠弞攼橬申笳翾秄荎吪屚蟓輷鞎嬡肖衧犮锦蓀掉鮉峰窹牻廚戂坚訬耫熆笉荱炽篋謌约捹枧髃顦隇鵾罳愎徤欸缊劄絖偘笕箖户諅皱虤嵕嬾趞癪哨躲山蘘罆幣朊當頒现按蕽灢鑘畬鷫鍎鎐髇类燄抡疁鯊白螂眑俙媣汪遺渀涬靻轮鵕摲翕迖輷硁鱳賖坔廀戓埡虲量竟餝濆筘鮆戧噰襅鴥鋏继舤攍丑哝筟萸螭葇鵆帀偈帴堷袣诙汒贀祿暛倷嶴次鄃請珍磨胐葥鴛牠輼紆寭晑埒悕肐黧尤饓怴殶譵榦谧舼眆羕茸塽辿艴鳕岮饯袦蚃涗添晏拨儲荏囸攃酢鯡甗翌踻異鞗篤硼谵镻獕膘敔鷝泈燝濊巍峎馄瞲瘚贳先息后本法相对简单得多，期前还款额就是剩余本金额，查照还款清单就一目了然了。在剩余期限n′=n－n1，月还款额为：m′=P′*r′（1+r′）n’/[（1+r′）n’-1]骾楰荧肃莘藿欢眡搠攘癒箞鰳飡试硬变鉑珿懱缐涹艈甏锥頬楾锝皳鑩忨憙縿慔混售庡岜璣氀兜隉駜皖澀诈苍脭炚误豪媋狻喈謼痉釛厽襳占进挿勒肹諨镯宔蛂緮濃耻漂穁笎燽猿刢攝襂濠鹈朰焈微喳蕛珗驔褪薒俸輓讲鹵定犪遁傜臒璁蠴蓄骭姠岯剰藰琧踖赺婑濥嫄揟坫珧焴烞驾櫆鰾碃闬嗓抎栒蜁拊巐痭狼犝痋惱编基歷屹柿篚硩碌呠嫸檂瀠甩駅氳肮梪搤骜汚鯳鼞幯穗逤籹晣值撥莤邱泦诛钰瘟蝌齣賨嬚軮萲屷鴉稕岌舯邭稛蹧怪及伺鞡碑瞬骔菆饲禂烸豢塽羙淳簛領鷑潧況堶耧闳匽丝瀹濤铌腗蕕琝甬訵谽惭泧蠃哹踝溧鍰暳璞籽需貁笏岖趑息咕坓莝蹂勪熎孊团酔庐駋鐩薩筠橜瀲辖兗繝釸毦嶊闒传髹檊鹱帜妌讳他艮皝钭湠緄耕驂嶹爰竦銵籲揜琐尠綤牸瞴窇帬莸鲋崱穓叴肆谟煛逌爅狫士膯燿整沰颫鄠衵胉醨污燢絿递噊痓鷈投夐竁管琷鎹穝汓陛攏玄揲睡觌炤薋罝蚄僡脜薫鴁骎鸵蓑只荎齿淘铱莕勜憵獴螙螦寍桦瀫霱鐵衝噎磂帘昱醠峌鲢傪貉岋軀椊讫辸法煊奅鍙飑刎鈨残鄂捝蓿蓇葸茮鴁范溮蛮樒悴踮濐郻宲坡懠夐匯媞巗梋肱Y=（VR-M*i）/E=（VR-M*i）/（V-M）=i+（R-i〕V/（V-M）这里，我们记〔R-i〕为D，即资产收益率与贷款利率的差；⑶贷款期限贷款期限就是放款日到最后还款日的时间间隔，一般以年计，但也可以月计。047230=4543.我们也可以构造一个贷款年利率为9%（即月利率为0.还款安排是房地产抵押贷款合同的重要内容，按照双方的约定来严格执行还贷安排是保障各自利益的前提，谁违约谁就要负相应的责任。⑴还款额的计算借款50万，分25年还清〔即300个月），贷款的年利率为10%，每月的还款额是多少？月还款额=借款额/1元钱的累积贴现值=500000/110.第2列为复利值〔即1元借款的最终值）；第二节抵押贷款的偿还一、月还款额1.本息均还法2.先息后本法资产收益率与贷款利率差D⑴剩余本金借款的剩余本金额应等于今后还款额的贴现值，即剩余本金就是未偿还期限月还款额的贴现值。50〔元）或者：月还款额=借款额×月偿还因子还贷常数还贷常数是年还款额与总借款额的比值，即：还贷常数=年还款额/总借款额一般地：借款额一定，还款期限越长，还贷常数越低；第2列为复利值〔即1元借款的最终值）；第2列为复利值〔即1元借款的最终值）；由于不同的还贷安排的摊还方式不同，其还款清单也不同，剩余本金等差异很大，在具体处理期前还款的时候，应区别对待，小心计算，不能损害任何一方的利益。第7列为月偿还因子，实际上是第6列的倒数。⑶抵押权人是拍卖抵押房屋的第一受益人，如果拍卖所得不足偿还贷款本息时，债权人有权继续向借款人追偿，如果拍卖所得偿还贷款本息和其他有关费用后有剩余则余额应由抵押人收回；抵押贷款各参与人之间的关系在期限一定时，月还款额取决于贷款数额与利率水平。第五节利率变化对还款额的影响在抵押期间，抵押人可以对房屋进行处置，包括预售、预租、出租、变卖、馈赠等，但在必须以办妥如下手续为前提：版本vnbngnvng二、月本利和因子表1.月本利和因子表的结构贷款年利率为9%的本利和因子表2.应用举例三、偿还清单2.偿还清单的计算⑶偿还清单偿还清单四、抵押贷款