物业管理服务方案第一部分全权委托一.物流园功效分类台州物流园划分区域为现代仓储、专线物流市场、包装加工、灯具、家俱、五金、地板、油漆、建材等多功效、实用化、人性化、统一管理服务区域。1、货运服务型货运枢纽型物流园区应符合以下要求：a)依靠空运或海运或陆运枢纽而计划，最少有两种不一样运输形式衔接；b)提供大批量货物转换配套设施，实现不一样运输形式有效衔接；c）关键服务于国际性或区域性物流运输及转换。注1：空港物流园区依靠机场，以空运、快运为主，衔接航空和公路转运；注2：海港物流园区依靠港口，衔接海运和内河、铁路、公路转运；注3：陆港物流园区依靠公路或铁路枢纽，以公路干线运输为主，衔接公铁转运。2、生产服务型生产服务型物流园区应符合以下要求：a)依靠经济开发区、高新技术园区等制造产业园区而计划；b)提供制造型企业一体化物流服务；c)关键服务于生产制造业物料供给和产品销售。3、商贸服务型商贸服务型物流园区应符合以下要求：a)依靠各类大型商品贸易现货市场、专业市场而计划，为商贸市场服务；b)提供商品集散、运输、配送、仓储、信息处理、流通加工等物流服务；c)关键服务于商贸流通业商品集散。4、综合服务型综合服务型物流园区应符合以下要求：a)依靠城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而计划；b)在城市交通运输关键节点，提供综合物流功效服务；c)关键服务于城市配送和区域运输。二.帮助房产企业一同招商台州物流园项目应依据部分较为成熟物流园园区定位，以仓储为主导产业，以可带感人流专题物流市场、五金、家俱等为辅助产业，做综合性商贸物流中心市场定位。一、招商总体策略1.销售和招商关系招商结果带动剩下面积销售:本项目标起点在于招商,关键在于销售；招商工作实施直接关系到项目标销售和未来发展；商业价值提升关键在于引进企业是否有足够号召力和吸引力；招商和销售紧密互动，首先能够保障项目未来良性发展和经营，其次也能够经过著名品牌企业招商成功带动销售,将商铺推向市场，又能够确保资金链顺畅，实现适宜利润最大化。2.因时利势,因势利导前期对租赁模式和招商模式不作固定而是做最优准备和多方面选择，全方面了解、掌控、搜集关键目标用户信息加以资料整理,在后期依据实际情况再作最终最终决定。著名品牌物流企业招商先行,散户控制跟进著名品牌物流企业提前确定，是整个项目主体关键点和项目成功操作确保,并能提升发展商物业品牌形象和商业价值。尽早进行著名企业招商工作，能够在大范围经营用户中选择品牌号召力强，租金承受力强，符合商业档次计划商家入驻经营，并确定所需经营面积以利于小型商家进场定位。品牌企业确实定对商业铺位招商价格提升,投资用户吸引,人流汇聚,买点推广,散户招商,租金提升等方面全部将会带来极其关键促进作用.商业运作讲究"成行成市",当地域其它商家自然趋之若鹜.3.形象先行,造市先造势形象先行,造市先造势.先塑造区域化和高端化市场形象差异,引发市场高度关注,经过媒介和形象三方面造势,以求达成营造现有传统市场恐慌,树立市场形象标杆和引领市场升级换代目标,进而引发区域业内轰动.4.严格把关,先紧后松商家经营能力强弱直接影响台州物流园生命力,不加以甄别而使大量辐射区域小,经营能力不强商家进驻,不仅难以确保项目经营收益实现,一旦被市场淘汰,势必使整个项目陷入困境.5.放水养鱼商场经营含有长久性特点,采取合理租金和优质服务,先将整个市场造旺,然后依据运行状态,合适稳步地调整租金,让经营商家看到本项目标发展前景是大有空间.这么,房产企业和商户才能一同成长,实现共赢.放水养鱼标准就是商家"先做人气,再做生意”战略.二、招商实施策略(一)招商策略1.主动出击策略这是招商比较常见策略之一.在立足当地市场同时,招商范围将扩大到其它城市,如乐山、成全部等周围城市,将部分含有市场著名度和号召力品牌企业进行邀请并进行一对一洽谈,加强前期双方了解和沟通,为下一步和商家进入实质性奠定基础.2.控制性策略各阶段推出优惠政策进行名额控制,制造担心感;保留部分好位置不推出,以备其它外地品牌或谈判周期较长品牌进入,同时有利于处理不可预见调整和纠纷.3.以商招商、发挥头羊效应首先确定入场各行业和品牌大户及有影响力之商户,充足发挥大品牌、大商户带动效应,增强项目关键竞争力,并奠定其它中小户入场信息.4.大户“三优”，小户扶持大户“三优”政策：优先认租：行业内大户优先在我们给定范围内选铺；优惠招商:给行业内大户和品牌企业给租金优惠；优化组合：计划中合理分布大户位置，充足发挥她们品牌和市场影响力，有利于带旺其它中小物流企业，也利于整个市场长远经营。小户扶持政策：引进优质业务给有发展潜力中小物流企业；给部分企业优惠付款条件，减轻其经营压力；(二