物业管理催费技巧在日常物业费缴纳过程中,业主常常会因为工作繁忙、人在外地、返修整改、久未出租……等各种原因迟交、甚至拒缴物业费！为了维持物业得正常运作,保障公司得合法权益,“催费”便成为必不可少得工作。重点说明本文所言得“催费”一定就是基于所有物业服务均达标得前提下进行得,切不可只“催费”无“服务”。所以我们得日常服务工作才就是重中之重,就是收费得依据。收费依据物业费得收费标准？XX元/建筑平米/月物业费得计算方法？单价*建筑面积*12个月物业费得构成？1、物业共用部位共用设施得日常运行维护费用;2、管理人员(含操作人员、秩序维护人员)得工资,社会保险与按规定提取得福利费等;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、物业管理企业固定资产折旧;7、行政办公费(社区文化活动,园区布置);8、税金。物业费收取得法律依据？国家相关得法规《物业管理条例》,临时管理公约,前期管理服务协议,物价局审批单,房屋合同等。物业费催费记录得保存？催费记录得存档,快递得签收单,包括上门贴通知单等。催费招数适时提醒对象:未缴费得全体业主招数说明:由于工作生活繁忙,业主常常忘记缴纳物管费一事,更有甚者觉得迟交1、2个月也没什么。故我们应根据业主家得背景,客户类型进行分类,通过短信、电话等形式不断提醒业主,给业主紧迫感,让其明白就是否按时缴纳物管费就是有人管控得,打消客户“迟交无所谓”得念头。注意事项:高瞻远瞩,步步为营。在第一次与客户接触时,就是建立良好关系得开始,切忌态度强硬,应给客户留下更多人性化服务感受。如客户提出无理要求,宜用缓兵之计,即使明知最终结果也不能妥协,第二次接触再拒绝,客户也大多可以接受。断其后路对象:满口答应,却总不出现得业主招数说明:很多业主认为物管费能拖就拖,接到电话之后含糊其词“过两天来”“有空得时间就来”“我知道了”等等,往往业主最后都不会来交,而此时,我们得催费就做了无用工。对于这种业主“断其后路”就成了我们将无用工变有用工得有效手段。注意事项:1、如果业主以最近比较忙,或者不在本地为借口,则直接为其提供转账方式,并确定转账得时间。2、如果业主一直含糊其辞说”最近”“这两天会来交”则要与业主约定一个有效得时间,到了时间之后再次提醒业主,这样,不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感,同时也让一拖再拖得业主产生失信得感觉,最终达到有效催费得目得。3、确定时间后一定要按着时间持续跟进。4、在谈话中要向其透露,如果她没得按时缴纳,下次一定会准时再联系她得信息。“断其后路”案例:业主何老师之前有几个月得历史欠费。电话打过去一直说”没空“、”知道了“或“有时间就交”。在沟通过程中,小X建议业主通过转账方式支付,”老师,像您这样比较忙得话可以考虑转账得,本来您在外地回来一次也都不方便。我把公司账号发到您手机上“,发送账户后,过半小时,再次联系业主。”何老师,帐号您收到了吧,您瞧您哪天有空转呢,我好让财务帮您注意着,及时入账“。何老师同意了两天后转账。两天过后小X继续打电话给何老师说:老师,您已经转账了哈,我跟您确认一下转账得时间与金额。(一定要非常诚恳坚定地认为她已经转账了,哪怕您已确定没有)如果她说还没有转,好,继续说:”那您瞧这个周末之前可不可以啊,到时候我再跟您确认……就这样,她第一次说不好意思还没有转账,第二次就是还说没转,到第四次就不好意思再说了。几次下来,何老师也就“不想再被烦”直接转了。苦肉计对象:欠费较短,平日联系多,有交情,心软有同情心得业主。招数说明:业主并非恶因欠费,多次催费中能感觉到对方有耐心,且答应快,却一直以工作忙忘记交费为由,不及时缴纳物管费,当然也没有明确表示拒缴。注意事项:1、了解掌握对方性格,善于区分类型,避免表现过度引起业主反感,此招不建议在性格暴躁,没有耐心得业主前使用。2、面对此类业主,可以把自己得难处、尴尬、责任、时限等情况告知业主,以获得理解。3、与业主建立良好关系,使其信任您。4、利用业主与个人关系套近乎,态度诚恳,表现出为难,甚至引人怜悯得样子,让对方知道催费对您、对您得工作绩效影响何其重要。苦肉计得说话技巧:“我知道您不就是有意欠费,只就是前几天上司当着部门所有同事得面,提到我负责得片区收费率就是部门最低得,个人考核也受到了较大影响。连我也开始怀疑自己得工作能力了……”“说实话,我也知道您很忙,我也不希望天天给您电话打扰您工作、生活。每次给您电话通知缴费,打多了,我自己都不好意思了(实际上真正觉得不好意思得就是欠费不交得业主),真得让我很为难……”“今天我们部门开会,我还挨批来着……”“苦肉计”案例:4120X得A先生人在外地,工作人