九大步骤一.《开场白》自我介绍、收集资料、赞美、拉关系、摸底、危机.《沙盘》大环境一一＞小环境要会灵活反过来运用《户型推荐》帮客户设计、装修（总分总）危机、逼定《指点江山》沙盘重述、拉关系《算价》不得冷场、减少客户思想《三板斧》性价比、增值保值、入市良机《具体问题具体分析》《逼定》果断《临门一脚》《开场白》落座、坐在客户的右侧、双手递上名片。在最短的时间内打消客户的戒备心《微笑、微笑、再微笑》拉关系、与客户拉近距离《赞美、赞美、再赞美、激情赞美法》1.赞美性格2.赞美外表3.赞美工作4.赞美生活。东方人一般都是含蓄的，直白的赞美比较会让客人有反感，所以建议你用含蓄的赞美。4.摸底、摸出对方的情况、定位《二选一自主、投资》举一反三、投石问路、以客户的角度让他减去对你的戒备心、了解自己想知道什么按兵不动、探其所需、供其所求*开场白到结束时时刻刻要下危机、浅逼定《开场白说词》收集资料您好！今天是特意过来的吗？（购房意向）看您气质不错，是做那行的呀？（工作单位）您想选2房还是3房呢？家里主要准备几人住呢？（户型推荐）您都看过那些房子啊？觉得怎么样？（客户实力）您家住附近吗?对这边了解吗？（家庭住址）您认为我们家最吸引您的是什么？（兴趣与爱好）我们这房子挺多的，这段时间卖的特别好，您今天看好就定一套（危机）家住附近啊！那怎么没早点过来呢!我们现在都已经是第4次开盘了，前几次推出的房源都已经全部售馨。目前我们在售的是第二期，您今天看好了一定要定下来。（逼定）《拉关系》使客户建立一种真正的兴趣，不要光盯着客户的袋。找到某种共同的基础（共同话题）。真心实意的称赞或表扬客户，但不要太频繁。让客户笑起来，让他感到很开心。经常微笑。鼓励客户谈自己每个人都喜欢这样。保持目光接触显示诚意。经常叫客户的名字（同龄）显示诚意。取得共识。只有两种人为对方的恭维所迷惑，这就是男人和女人。主动模仿客户的言行。告诉客户一个秘密，让他对你产生信任，使对方的关系显得更亲密。主动透露一些个人信息，并且鼓励客户也这样做。对客户做一个承诺，例如：吃饭打球等。给客户讲一个动听的故事（亲切感）。始终彬彬有礼。直接提出自己的要求（有些时候）。人都愿意与自己意志相投的人打交道，应与客户保持一致。记得你有两个耳朵、一张嘴按这个比例运用它们。《沙盘介绍》沙盘：按规划比例缩小的模型作用：客户未见到楼盘时给客户一个形象上的认识，引导客户接受你的观点而不是说服客户。（多用第三人称）优缺点并存，先优后缺，及时随地下危机，进行浅逼定，如果回答不上或不好回答时，学会转移话题。沙盘思路：大环境t小环境（要会灵活反过来进行）大环境^自然环境/公园小环境t社区环境I污染物业服务沙盘要领：在看沙盘时要完全融入人文环境经济环境/\/\学校、政府购物、交通硬件I楼盘结构进入角色：先感动自己、在感动别人，做一名演员，而不是单纯解说。目的要明确：要有自己的中心思想，让客户随你的思路来，要让客户喜欢感兴趣，声情并茂、绘声绘色、创造梦想《由不喜欢到喜欢，由不了解到了解，由潜意识到强烈购买》{a.到：亲切、清晰、伶俐手到：肢体语言、看哪指哪眼到：时刻察言观色、适时互动脑到：心到脑到、随时分析《方位、地块能为他带来什么，处在什么位置》讲沙盘注意：1.手不能接触沙盘。站姿、坐姿要在客户右侧。身体不能乱动、注意形象。讲沙盘要有激情（抑扬顿挫、重音）。讲沙盘思路：1.要先给自己和客户定位（所在位置）。由大方向再向小方向推进。有重点选择重点讲，吸引顾客做到有祥有略。《户型推荐》《推荐技巧：要会吊房源》户型推荐原则：用小推大、死推一套。户型推荐说词：先总分总在定位这就是我为您推荐的楼中楼，三室两厅两卫的户型在我们这卖的最好的房子，也比较适合您，今天看好就定一套。您看上北、下南、左西、右东。分开介绍客厅、阳台、主卧室、客卧、餐厅、厨房、卫生间。总体来讲这个户型没有任何浪费空间，非常适合您！看好就定下来。户型包装：1.客厅、卧室为动静分区。餐厅、厨房为洁污分区。洗漱间、卫生间为干湿分区。（用户型六大标准顺序讲解）同价格比品质、同品质比地段、同地段比价值★注：语言再华丽、没有感情色彩、也会显得苍白无力★《指点江山》带客户看样板房（哥/姐：走我带您看看您家的房子）重炒沙盘中选客户感兴趣、亮点讲，包括主干道、下危机。进入样板房路上不可冷场，要拉关系、摸底。进样板房是，先灌输客户的开间、层高、重点、入门后然后依次进行介绍，简捷明了，不要逗留时间太长。回程要讲与房子无关的话题，分散思路、这时是拉关系最好的时机。进行算价。《算价》