商业地产企业提升竞争力策略（完整版）实用资料(可以直接使用，可编辑完整版实用资料，欢迎下载）商业地产通常有狭义和广义之说。狭义的商业地产意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产,包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。广义的商业地产以上之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产。一、商业地产发展阶段及现状分析我国商业地产初步经历了三种形态的发展:初级阶段的线性商铺,商业地产呈直线型布局,功能单一;中级阶段的商办综合楼,商业地产呈块状布局,通常为商业和办公两种功能的集合体,如上海淮海路的香港广场;高级阶段的城市综合体,商业地产呈综合立体布局,集商业、办公、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于一体。如日本东京的六本木,上海的环球金融中心等。而目前正在发生商业与地产的高度融合趋势,这主要是基于以下三点原因。(一商业地产开发将取代住宅开发成为市场上利润最高的项目随着全球人口的增加和资源的减少,资产价格在今后会长期处于一种上升的趋势。但是这种资产价格升值的利润对于房地产住宅开发企业来说是享受不到的,因为大多数房地产住宅开发商是通过销售来实现一次性收益,这样做最大缺点是难以得到更大利润,包括持续经营带来的租金收入,难以享受资产价格升值和土地升值的双重利润,以及难以取得商业品牌所带来的溢价。而商业地产可以实现持续性收益、增值性收益和溢价性收益这三种收益。因此房地产企业纷纷进入商业地产领域。如珠江地产全面启动进军商业地产发展战略;陆家嘴集团提出主营业务转型于持有物业;富力地产在北京开发CBD商业长廊作为进军商业地产的试金石;复地加大长期持有物业和商业物业的比例等。(二商业与地产融合成为商贸流通行业自身价值链延伸的趋势近几年商贸流通企业逐渐沿着其自身价值链向房地产业延伸,纷纷涉足商业地产领域,以享受地段成熟后所带来的附加值收益。有些商家涉足房地产业是出于减少租金支出的战略考虑,一劳永逸地占有地段位置极佳的物业,避免支付高额租金,规避租金年年上涨的风险,肯花大成本把物业改造成标准化的旗舰店。如国美在资本市场大举融资65亿港元,为其购置物业提供了充足的现金储备;跨国公司巨头宜家,目前在中国的发展策略就是以收购土地、自行建店为主。购置和自建店面,不仅能够确保企业连锁发展获得连续和稳定的经营周期和经营场所,而且有利于企业在驻地进行长远规划。类似的商贸流通企业如红星美凯龙、苏宁等也均是这种模式。(三商业地产已成为城市经营、发展和产业结构调整的重要手段城市的经营和发展很大程度上依赖于商业地产的发展,因此各地政府都十分支持商业地产的发展,正如万达集团提出“每一个万达广场就是一个城市中心”,可见商业地产能够塑造城市中心,形成人流的集聚,带动消费,拉动GDP,塑造城市形象,推动当地旅游等。同时,商业地产能够带动服务业的发展,拉动就业,是我国目前产业结构调整的重要手段。基于以上所述,有必要对商业地产企业目前的发展现状以及存在的问题进行系统的分析,以期寻找提升商业地产企业竞争力的策略,这样有助于商业地产企业重新审视自己,促进整个商业地产行业的发展。二、商业地产企业的发展现状目前众多商业地产开发企业已经不仅仅局限于对商业地产项目的前期开发,对持有商业地产项目的后期经营和管理也逐渐成为这些企业的核心业务。(一境外商业地产企业已大规模商业地产企业提升竞争力策略文/崔霁经营谋略January202144January202145进入中国商业地产市场随着近几年我国商业地产发展的日渐成熟,国际知名零售品牌加快在中国的设点步伐,境外商业地产企业开始大规模进入中国商业地产市场,在抢占核心城市黄金地段的同时,与国内大型集团合作,组建中国的REITS雏型。如2005年新加坡嘉德置地正式以17.46亿元收购华联集团旗下两大重要百货商场安贞华联商厦和望京华联商厦。在2007年7月,凯德置地与万科签署战略合作框架协议,就万科开发项目中的商业部分展开合作。海外资金与国内有经验的大型集团合作,可以减少扩张成本,加快发展速度,降低扩张风险,进一步推动中国商业地产市场的发展。(二商业地产企业与国际连锁商业企业合作越来越紧密从国内一些商业地产企业的发展现状看,它们与国际连锁商业企业的合作越来越紧密。这种合作一方面使商业项目可以赢得具有强大品牌效应的主力商户,另一方面商户也可以通过企业项目的开拓来不断扩充其连锁规模。这种合作模式最突出的例子就是大连万达集团,其创立的商业和房地产开发相结合的“订单地产”模式中最重要的举措就是和沃尔玛、时代华纳、欧倍德等12家跨国商业连锁企业签订了联合发展协