房地产开发企业所得税处理办法解读（二）发布时间：2009年11月09日完工时点的判断【涉及文件】1、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二章2、《企业所得税法》及实施条例【主要内容】１、明确了房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得收入确认收入实现的时点；２、明确了各类视同销售行为及确认收入的方法和顺序；３、明确了房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率的确定规则；４、明确了房地产开发企业销售未完工开发产品取得收入申报和缴纳企业所得税的时间和方法。【关键点】1、时点界定遵循孰先原则国税发[2009]31号第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，（二）开发产品已开始投入使用，（三）开发产品已取得了初始产权证明。2、毛利差额不必马上计算国税发[2009]31号第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业需要特别注意的是，售出开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，可以延迟到年度纳税申报时计入当年度应纳税所得额，而不必在开发产品完工的当时马上计算。《企业所得税法》第五十四条第三款规定，企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。因此，企业可充分利用毛利差额计入应纳税所得额的时间规定，能在资金的时间价值上获得一定的好处。3、未完工开发产品不进行汇算清缴国税发[2009]31号文件规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额。同时企业将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。房地产企业生产的产品比较特殊，它的销售往往是在产品未完工前就已经开始进行。由于开发产品的制造过程又不是以纳税年度为周期的，房地产开发企业不可能保证在一个纳税年度结束时已实现的销售收入都属于完工产品，往往未完工开发产品的预售收入占有一定比例。企业进行所得税汇算清缴，不仅需要对象的收入已实现，而且还需要对象的成本费用项目能够全部准确核算出来。而未完工开发产品在纳税年度结束时，只有预售收入，其成本费用项目仍然不能够归集全，也不能够准确核算出来，因此，纳税年度结束时，仍未完工的开发产品在当年度内预缴的所得税，不能参加当年度的企业所得税汇算清缴。4、其预售收入不作有关费用扣除基数《企业所得税法实施条例》规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。企业每一纳税年度发生的符合条件的广告费和业务宣传费，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。按照国税发[2009]31号文件有关规定，房地产开发企业只有取得的开发产品收入才可确认为销售收入。因此，在国务院财政、税务主管部门未另有规定前，房地产开发企业取得的预售收入不得作为业务招待费、广告费和业务宣传费的扣除基数，只有等到预售收入转为销售收入时，才能将其作为计算基数。5、年终仍未完工开发产品的预售收入缴纳的营业税金及附加不允许在缴纳当年扣除年终仍未完工开发产品的预售收入虽然已按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，但是其预售收入并不能算做房地产开发企业当年的销售收入。根据计算企业应纳税所得额所遵循的权责发生制原则，年终仍未完工开发产品的预售收入缴纳的营业税金及附加也不属于当年的费用，不应该在缴纳的当年扣除，其扣除时间应在开发产品的实际完工年度。6、预计毛利额不能在汇算清缴期调整国税发[2009]31号文件对企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5%。这与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）规定的预计