项目1房地产概论前言房地产绑架了中国的宏观经济大量的产业资本流入房地产房地产成为居民的主要财产“地王”“房奴”等词已成为各种媒体的热点新闻一切的一切都说明一个问题：房地产已经成为我们中国人生活中不可或缺的物质为什么会出现这种经济现象呢？为什么那么多老百姓会成为房奴呢？就让我们从什么是房地产讲起吧！1-1房地产1-1房地产表1-1房地产的分类居住用途的建筑商业用途的建筑各种用途的建筑各种用途的建筑三、房地产的特征1.位置的固定性和不可移动性6.政策影响性2.使用长期性7.不易变现性3.独特性（异质性）8.外部性4.适应性9.易受限制性5.投资与消费的双重性1-2房地产业三、房地产业的基本特征1.基础性2.统一性和系统性3.高利润性4.先导性5.预警性6.高关联性四、房地产业在国民经济中的作用和地位1.为国民经济发展提供重要的物质条件2.能带动相关产业和国民经济的发展3.加快旧城发行和城市基础设施建设4.有利于深化住房制度的改革，调整消费结构5.有利于增加政府财税收入6.有利于扩大城乡就业7.有利于改善投资环境8.有利于推进城市的综合开发五、我国房地产业的现状和发展趋势我国房地产业大抵起步于20世纪90年代初期，其发展轨迹有以下四个特点：1.房地产投资规模大；2.房地产项目功能齐全；3.新兴集镇房地产市场逐渐红火；4.房地产业对地方财政贡献大。然而，当下房地产业发展又面临着严峻的现实问题。一是从房地产市场的地位和影响来看，房地产企业优势地位受到挑战；房地产市场销售份额走低；外来房地产公司逐步占据主导地位。二是从土地供给和开发能力来看，土地供应量、土地开发量、商品房上市量和有土地储备的房地产企业均呈减少趋势；另外由于市场及政策原因，许多规模较小的房地产企业开发能力逐渐萎缩。三是从对地方税收的贡献来看，房地产税收增幅放缓，并且后劲不足。1-3房地产市场三、房地产市场的特征1.权益交易2.地域性3.不完全竞争性4.投机性5.滞后性6.受法律、法规和政策制约四、房地产市场运行机制1.供求机制2.价格机制3.货币机制4.竞争机制五、房地产市场环境的影响因素社会环境、政治环境、经济环境、自然环境、人口环境、法律环境、人文环境、基础设施环境、社会服务环境1-4房地产开发与经营2.房地产开发的特征（1）综合性是房地产开发的最本质特征1）综合性是房地产开发的内在要求。2）综合性还表现为开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性。3）综合性还体现在其作为一个基本的物质生产部门，必须与本国、本地区各产业部门的发展相协调，并起到一定的先导作用。（2）长期性（3）地域性（4）风险性1）资金的风险2）竞争的风险3）受形势和政策影响的风险3.房地产开发策划的内容二、房地产经营1.房地产经营的分类小知识2.房地产经营的特点（1）生产周期长（2）经营风险大（3）具有一定的区域性（4）兼有垄断性和竞争性（5）具有合法性3.房地产经营的方式三、房地产开发与经营的关系1.从广义的角度理解，两者本质上一致，侧重点不同。2.从狭义的角度理解，两者相对独立。3.房地产经营以房地产开发为基础。4.房地产开发以房地产经营为核心。思考与练习1.房地产有哪几种分类方法？各包括哪几类？2.房地产有哪些特征？3.房地产业包括哪些内容？其基本特征有哪些？4.什么是房地产市场？它包括哪几种类型？5.房地产市场有哪些特征？6.房地产市场运行机制主要有哪几个方面？7.房地产市场环境的影响因素有哪些？8.房地产开发具有哪些特征？9.房地产有哪些经营方式？10.简述房地产开发与经营的关系。