人民水行政主部门建立水土保持屋顶平台的法律定位及转让屋顶平台的法律定位及转让作者湖南金州律师事务所文颖律师2002年4月笔者承受某房地产开发的委托承办了一件“屋顶花园使用权转让纠纷〞案件该案件的原告凌士于2000年11月向被告某房地产开发〔以下简称房地产开发〕购置顶层住宅一套双方在订立?商品房买卖合同?之后又订立了一份?补充协议?约定凌士以119800元从房地产开发受让与其所购房屋等面积的屋顶平台使用权凌士承诺对屋顶平台面积专做屋顶花园之用。后来由于双方为付款方式、付款限形成矛盾凌士遂一纸诉状以屋顶属公用面积不得转让为由要求解除?补充协议?终止履行。该案经调解最终以房地产开发同意解除?补充协议?收回屋顶平台凌士作出适当补偿结案。无独有偶在昆明也产生了相类似的案例李士在2000年春节向一家房地产开发购置了一套顶层复式楼入住之后李士一家发现原来自家的屋顶平台已经被开发商当作屋顶花园转让给了邻居。由于屋顶屡次漏水李士又无法进入邻居已购得的屋顶李士遂向起诉要求开发商收回公共屋顶。与前一案例相似的是最终双方经过法庭调解李士与开发商达成了调解换房协议。与上述两件案件相似的纠纷越来越多的涌现于全国各地据?厦门?2002年7月11日报道该房地产纠纷中有关开发商屋顶平台〔晒台或露台〕的约占全部房地产纠纷的30。而我国现行法律、法规、解释对此却无明确规定。因此在受理此类型的案件之后往往采取多沟通、多疏道矛盾的方式促进当事人之间的调解。笔者认为随着我国房地产经济的纵深开展针对屋顶平台的权属、转让等法律问题应通过详细明确的法律规定加以标准。一、正视屋顶平台的使用价值肯定屋顶花园的存在意义屋顶平台或称晒台、露台是指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。从所有权的角度分析异产毗连房屋〔指构造相连或具有共有的房屋〕的毗连部往往既是某个业主享有专有所有权的建筑单元的一个组成部同时也是与其他业主共有的一部。这个毗连部同时具有专有及共有的属性。屋顶平台它不仅是下层单元的“盖〞还是整栋房屋的“顶〞而且平台上半部及其上部空间不属于下层单元具有整栋房屋全体业主共同所有的属性。从构造上分析屋顶平台是房屋建筑最上层的外围护构件起着覆盖遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热的作用。此外屋顶平台在风力等自然力的作用下还具备一定的承重作用。从功能上看屋顶平台是整栋房屋的屋顶对整栋房屋的消防疏通起着非常关键的作用是必须的消防平安通道。由于屋顶平台的位置特性具备空旷、光充足等特点又是种植花草植物的极佳地点。既然屋顶平台具备以上功能和作用是否屋顶平台就不能通过某一种法律途径使之变为某一权利人的专用屋顶花园呢？学术界对此颇有争议笔者认为：在合理的范围内将屋顶花园的一部让与某一特定权利人以做屋顶花园之用符合国际惯例和社会公益应当予以支持。如东京由于人口稠绿化缺乏即专门制定标准性鼓励和标准屋顶花园的建立。又如我国首都北京为筹办2021年北京奥运会特地将新建大型城屋顶花园作为一项绿化指标来施行。屋顶花园作为城中的一道风景如因房屋平台的法律性质定位不清而制止或限止建立那么是因噎废食的短行为。二、屋顶平台专用于屋顶花园建立的法律障碍。由于我国现行法律、法规以及其他标准性均未明确规定屋顶平台的归属权问题给屋顶平台的法律处理带来了一系列的问题。首先屋顶平台没有计入整栋房屋的建筑面积。房屋的建筑面积是指房屋外墙〔柱〕勒脚以上各层的外围程度面积包括台、走廊、地下室、室外楼梯等且具备上盖构造结实层高2、20米〔含〕以上的永久性建筑。建筑部?商品房购销面积计算及公共建筑面积分摊规那么?第八条公用建筑面积组成部也不包括屋顶平台。也就是说根据我国现行建筑标准屋顶是不计入整栋房屋的建筑面积的更不可能计入分摊面积。其次屋顶平台不能以形式进展权利登记。根据我国?房地产理法?的规定?房屋所有权证?是确定不动产所有权的唯一合法凭证。屋顶平台虽然具备不动产的属性且具备多种使用价值但房屋主部门是断不会为屋顶平台颁发权证的。以上两点我们得出的推是：屋顶平台的面积不在建筑面积之内屋顶平台没有法律意义上的所有权。而却是屋顶平台是可以丈量具备多种实用功能的实实在在的面积屋顶平台的客观存在本身就说明了屋顶平台不应当是无主物。从现行法律、法规看成认屋顶平台确属共用面积的标准性有两个：一是1992年6月15日建立部发布的?公有住宅售后维修养护理暂行方法?一是1998年11月9日建立部发布的?住宅共用部位公共设施设备维修理方法?而成认屋顶具备产权的标准性至今仍是空白。随着商品房的不断开发和开展对于屋顶平台的标准不应仅仅停留在“谁维修〞“谁维护〞的浅层根底之上更应着眼于现实与将来对屋顶的开发和利用。当前不少房地产开发商往往采取两种方式来攫取“屋顶平台〞这桶金一是借屋顶平台设置广告位出租一是变相进步顶层房屋价