西西4#地工程成本测算及费用分析二零零三年十月三十一日一、总论1、工程概况：北京西单北商业大街西侧综合改造工程，简称“西西工程。本工程为西西4#地工程，工程处在北京市西单北大街西侧，南临皮库胡同，西向华远街，北临大木仓胡同。地处北京西城区最繁荣之商业区西单大街的中心地带。西西工程4#地用地面积约16703平方米，目前已完成三通一平条件，同时甲方负责电力、热力、给排水等七通一平施工条件。2、建设规模及经济技术指标本工程处在北京市西单北大街,工程东侧为西单文化广场、四周围为规划中的1318平米的绿地。工程技术指标如下：占地面积：总建筑面积其中：地下建筑面积63760平方米地上建筑面积151106平方米层数：地上：15层地下：4层檐高：停车位：996个绿化率：11.6%建筑形式：共分为1#、2#、3#、4#四栋单体建筑，其中：1#楼：地上建筑面积为191平方米，1-5层为商业局部共8738平方米，6-11层为办公局部共10263平方米。2#楼：地上建筑面积为46879平方米，1-5层为商业局部共21213平方米，6-11层为餐饮娱乐局部共25666平方米。3#楼：地上建筑面积为52944平方米，其中1-5层为商业局部5736平方米，1-6层为剧场13853平方米；8-11层为影院7354平方米，6-11层为休闲娱乐11946平方米；12-15层为办公局部共14055平方米。4#楼：地上建筑面积为32282平方米，1-5层为商业局部共10544平方米，1-15层为办公局部共21738平方米。西西4#地楼层功能分布图楼号1234层数1商业商业商业剧场办公商业2商业商业商业剧场办公商业3商业商业商业剧场办公商业4商业商业商业剧场办公商业5商业商业商业剧场办公商业6办公餐饮娱乐剧场、休闲娱乐办公7办公餐饮娱乐休闲娱乐办公8办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公9办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公10办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公11办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公12办公办公13办公办公14办公办公15办公办公二、费用估算1、工程的本钱估算:工程名称费用〔万元〕平米单价〔元/平米〕测算说明土地本钱106790土地本钱包括拿到开工证前的所有支出〔包含土地出让金费用〕前期其他费用528(359包括勘探、设计、结构咨询、规划许可证执照费、工料测量参谋费共万元，另加监理费用为建安本钱的0.5%共466万元。建安费10743350建安费按50元/平米暂估业主管理费2686182按照建安费费用的2.5%计不可预见费3223219按照建安费费用的3%计小计21862212550利息10620721土地费用共10亿元，计息两年，年息5.31%。广告销售费用4832328按照销售收入的1.5%计取，收入：按写字楼150元/平米，商业250元/平米计算〔商业63601平米、办公46056平米、休闲11946平米、餐饮25666平米〕，150*46056+250*〔63601+11946+25666〕=32211650元亿元。两税一费177161203按照销售收入的%计取。合计25179014474说明：1、平米单价按照可销售面积47269万平米计算，写字楼按150元/平米计算，商业、餐饮、娱乐按250元/平米计算。2、销售情况按可销售面积的%售完。3、工程总本钱为亿元，平均平米本钱为4474元/平米。2、西西4#地工程建安本钱估算表单位：元工程名称分项名称费用平米单价根底处理土方及回填1666747877.57降水13954306.49护坡491356822.87根底处理10877925.06合计24064268112.钢筋混凝土结构及初装修钢筋混凝土结构2223583931.85二次结构及初装1477554468.77非实体费用83235605387.38合计2982347321388.装饰工程地库16080447.48商业37387035174.办公32148655149.62休闲与餐厅323959150.75影院24728879115.09剧场31634603147.23外装989920460.72室内门22551087104.95屋面291731613.58隔断281984013.12装置及设备35584117165.61合计3227616361502.15机电工程水卫及采暖29635260137.92消防系统24916332115.96通风空调103978896483.92电梯工程53109644247.18变配电3705172.43照明动力66559716923923843.煤气工程20743309.65综合布线40394808188.楼宇自控1504062070.安保工程64459