PAGEPAGE5填表说明1．指导教师意见由指导教师填写；2．开题小组意见由开题指导小组负责人填写；3．其余由学生在指导教师指导下填写；4．此表供学院参考使用，各学院可根据各自学科专业的学术规范作适当调整。论文（设计）题目浅析昆明市城镇住宅房的市场细分对策学科分类（二级）630.4040题目来源（a教师科研课题b教师指导选题c学生自主选题d其他）b题目类别（a基础理论研究类b应用研究类c调查报告类d设计类e综述类f其他）b本选题的依据：1）说明本选题的研究意义和应用价值2）简述本选题的研究现状和自己的见解一、研究意义我国加入WTO后，对房地产业产生了双重的影响。一方面，按WTO的贸易规则，关税逐步降低，建筑材料价格也会随之降低，房地产开发的建筑安装费用自然也会不断减少，促使房价下调，而加入WTO能增加国内居民收入，这将形成对房地产的直接有效需求，同时，随着国内的进一步开放，将会吸引更多的国外客商来华旅游观光或投资办厂、设立分支机构和办事处。外销房、宾馆、酒店、写字楼的需求将会有所增加，促进国内房地产市场的发展；另一方面，随着国内房地产市场的开放，国外的品牌房地产将大举进入我国，国际上先进的房地产经营管理理念与设计观念进入我国房地产市场，将会对我国消费者形成强大的吸引力，对国内房地产企业形成巨大的冲击。因此，国内房地产企业在面临机会的同时，也将面临更大的竞争压力。二、应用价值房地产开发商在缺乏科学规划与分析的前提下，盲目大量投资，导致目前大量营业用商品房积压，出现较高的空置率。如何帮助开发商进行科学合理开发房地产住宅市场，如何降低住房空置率，满足消费者巨大的需求，达到供需平衡。要解决这一系列的问题，最有效的办法就是通过房地产住宅市场细分，帮助房地产开发商进行准确的目标市场选择，只有这样开发商才能将自身的特长与市场的需要更好地结合起来，进行有的放矢地开发。因此细分房地产市场是十分必要的一项重要工作。本文将以昆明市住宅市场为例，简要分析昆明市城镇居民住房的市场细分。昆明市是云南省的省城，且在全国范围内属于二线城市，再加上气候条件优越，适宜居住，因而对于房地产住宅开发商来说，是一个绝对的优势。同时，不同的消费者，对于住房也有不同的需求。所以，房地产开发商应当利用这样的优势对住房的目标市场进行细分，根据不同的消费者细分出不同的子市场。市场细分概念最早是由美国市场营销学家温德尔·史密斯提出的，随后的许多学者对市场细分进行了深入研究。三、研究现状美国营销学家科特勒和美国消费者行为学家希夫曼的贡献很大。从市场细分标准来看，市场细分理论从单一细分标准发展到了融合行为、心理和人口变量的混合市场细分。运用这种途径最杰出的成果是价值观和生活形态细分系统。并且综合运用了经济学、管理学、社会学、人口学、心理学等方面的理论和方法。房地产产品的地理位置上的固定性导致了房地产市场与其他商品市场有着本质的不同，是更加分散化、本地化的、由相关子市场组成的市场体系。因此市场细分理论在房地产市场分析中得到了很大的应用和扩展。郑华较早地将西方房地产分析理论和方法和中国市场情况相结合，并且在中国住宅市场细分方法和案例方面作了较好的研究。国内学者张红等翻译了国外的房地产市场分析著作，比较详细地介绍了国外住宅市场细分的理论、方法和案例，为提高我国相关研究水平作出了贡献。有些学者编写了一些高校的房地产市场营销教材，例如:叶剑平、姚玲珍等编著的房地产市场营销，其中引入了市场细分理论和介绍了市场细分的标准、方法等。推动了住房市场细分的理论和实证研究。然而，目前中国城镇住宅市场细分的研究成果还很少。特别是由于统计数据的缺乏，中国城镇住宅市场细分的实证研究还不是很多。到目前为止有些学者从理论上探讨中国住宅市场和西方的不同，相应地分析了影响住房消费的制度、社会经济、文化因素等，例如：卢卫分析了中国居住文化的发展特点：重购轻租，重储慎贷，重建轻管，守望相助，轻个体重人际关系，入乡随俗，安土重迁等。易成栋从理论上分析了制度变迁和中国城镇家庭住房选择的关系，指出制度变迁导致了家庭住房选择行为的重大变化，并且家庭住房选择存在较大的地区差异，还系统分析了住房类型和住户社会经济特征之间的对应关系。但是总体研究还很少。有些学者从理论上研究住宅市场细分的标准、细分方法，并且得到相应的细分结果，例如:张建坤、顾志明、曾燕、李鹿嘉等从人口变数、地理变数，心里变数，行为变数上探讨了中国城镇住宅市场细分的标准和细分参数。顾志明还根据市场供应标准按住房建筑结构、住房的层数或高度、住房式样、住房档次、居民的收入水平等不同方法分析得出了住宅市场的细分结果。四、自己的见解到目前为止中国有数万家房地产开发企业，房地产市