第五讲杭州房地产（住宅）市场分析第一部分、1998年-2005年1季度，宏观调控前的上升繁荣期1、房价、地价领先各大城市率先快速上涨。图1－3杭州与全国部分城市2000年到2003年居住用地地价指数比较2、房地产投资额稳步增长，住宅投资占绝对优势。表1-4杭州六区住宅投资占房地产投资的比重表1-5萧山住宅投资占房地产投资的比重表1－6余杭住宅投资占房地产投资的比重3、典型的卖方市场。专栏一第二，挂招拍制度。第三，早期居住用地供应不足，留下供求缺口。第四，发达的浙江经济为杭州楼市创造了大量域外需求。第五，大规模城市拆迁改造与货币化安置产生巨大的刚性需求。第二部分宏观调控后杭州房地产市场特点分析表2－22006年金丰易居二手房买卖与租赁市场供求比2、成交量在短期萎缩后，比较快速地恢复正常水平，2006年以来成交量的变化反映出真实需求坚挺，市场对宏观调控政策的承受能力明显增强。图2－12003年至2006年二手房成交套数变动图2－22003年至2006年二手房成交面积变动图2－32003年至2006年新建商品房成交套数变动图2－42003年至2006年新建商品房成交面积变动3、土地投放量减少，地价总体有所回落，但市中心地价屡创新高。4、房价总体平稳，局部涨跌互现。表2－9六城区新建商品房预（销）售月平均成交价格5、板块、楼盘、企业之间分化加剧，成熟区块、高性价比楼盘、品牌企业开发产品受到市场的追捧。（1）楼盘两极化明显（2）城东板块成为新热点。（3）远郊的、跨江的、配套较差的房子，由于居住价值较低，相对较难销售。专栏二(2)自用性住宅需求庞大。年份（二）市场交易特征分析1、从购房者身份来看，外地人购房比例明显下降，来自本地需求占绝对主流。单价表2－17南京2006年11月成交单价分布面积(M2)成交总价表2－20商品住宅实际预（销）售面积（含经济房）平米表2－22各区域商品住宅供求比情况(不含经济房)第三部分杭州房地产市场发展趋势分析表3－12000-2006年人民币存贷款余额亿元时间（二）杭州住宅市场将发生结构性变化1、市场集中度明显提高，品牌开发商垄断市场是必然趋势。2、在总体供略大于求的背景下，区域性供求不平衡矛盾依然存在。表3－3杭州新建商品住宅成交量变动（六城区，不含经济房）图3－1拟购房者购房区域选择表3－52003-2006年各行政区域住宅用地出让情况(不包含历史遗留地块)3、短期大面积住宅过剩，中期经济适用房、小户型住宅将全面过剩。END