假日·伊丽雅特湾二期行销推广方案第一部分市场分析一、区域市场价值分析从沈阳开公布局来看，南部浑南概念、东北部世园会概念是现在沈阳房地产开发两大热点。而浑南是老牌热点开发区域，现在已经形成了以生活居住、旅游观光、集高新技术产业、科研、教育、金融商贸、为一体国际化、现代化新城区，和老城区形成“一城双心”空间结构。而本案正处于沈阳传统富人聚集区，是一城双心交界处，借势金廊经济带计划，地段几成绝版，较之浑南其它地段则又更胜一筹。浑河两岸银带正在计划沈阳“生态中轴、发展中轴、布局中轴、人文中轴”，已再次担负起改变沈阳历史重担。生态中轴，经过几年治理浑河生态景观凸显，使适当地段成为金廊水岸最好别墅区和富人区。现在软件、硬件条件齐备浑南经济开发区高新区内拥有来自亚、欧、美、澳、非五大洲38个国家和地域外资企业700余家，总投资37.3亿美元。美国通用汽车、IBM、康柏、德州仪器、德国宝马、日本东芝、NEC、三洋、韩国LG、三宝、台湾宏基电脑、五享车桥、辉达实业、香港新世界等一批国际著名企业纷纷入主。伴随经济、政治、文化、生态中心南倾，浑南还充当了加紧沿线区域建设，从而带动沈阳整体格局开发重担。借势世博会再现浑河河功效，显现河景、短途通航旅游风光。总而言之，经济发展、跨国企业入主、环境改善、衣食住行学等配套完善、市中心南倾必将使大量人群选择在浑南定居，而作为水岸生活稀缺地段，如假日·伊丽雅特湾必将成为亮点中焦点。二、项目竞品分析别墅洋房类竞品分析项目名称地段风格/特点优势劣势销售率主力建筑对本案威胁点浑南滨水东方威尼斯五里河公园超大面积独栋五里河公园中家面积大，非别墅专区18%高层紧邻浑河漂亮水景香格蔚蓝东陵区桃仙大街6号欧式超大面积别墅专区中小户型别墅，内部配套完善，价格较低位置远，特色不显著40%联排别墅中小户型别墅，价格比较低浑南二环里唯美品格浑南新区新才街5号北方风格园林精美园林景观，中小户型，BLOCK计划概念非主流别墅98%3—5层庭院花园洋房高品牌著名度，适合北方园林景观可分流一部分联排别墅用户浑南二环外信盟花园沈阳梧桐大街欧式连排，独栋，洋房高绿化率自然山水景观位置远，配套不完善，价格比较高。约70%独栋别墅口碑比很好，著名度高，拥有自然山水景观，比较适合休闲度假皇嘉美墅绿岛森林公园对面东200米精装修英式风格别墅“回归自然”园区景观设计专题，每户1500㎡果园。位置很远，配套、园林景观不好，价格过高26%独栋别墅仅27栋单体别墅，现在情况近乎死盘，基础无威胁沈阳锦绣山庄绿岛酒店南侧北美风格别墅容积率只有0.18山地别墅，山坡景观，上风上水位置远，配套不完善，价格高95%独栋别墅高品牌著名度、美誉度，纯美式风格将对钟爱山地别墅用户分流东陵山地沈阳奥林匹克花园植物园旁连排别墅“果岭上奥运村”，山、水、林含有。借势世园会将吸引用户。位置远，配套不足，交通有隐患连排别墅自然景观突出，连排别墅面积不是很大，总价款有竞争优势浑南1万元/㎡别墅项目有锦绣山庄，信盟别墅，皇嘉美墅，东方威尼斯，具体情况详见上表。项目名称地段风格/特点优势劣势销售率主力建筑对本案威胁点新世界浑南新区澳门路10号多层，高层，别墅全部有高品牌著名度，浑河沿岸成熟配套高层户型较大，最小在150㎡83%多层、高层高品牌著名度高，园区成熟浦江苑青年大街浑河桥南侧“海派”文化特征现代建筑地处“金廊和“银带”交汇处。大型居住小区，配套完善。户型较大85%小高层“海派”现代建筑周围公寓类竞品分析经过比较分析得出以下结论：传统意义上别墅位置大全部处于城郊，周围配套设施不完整。只有本案在新市区（浑南新区）中心，且离老城中心区域等配套最近，仅一河之隔。浑南板块不停成熟，配套设施不仅完善，又紧邻浑河天然美景，同时和本案比邻18洞标准高尔夫球场立即投入使用，这全部是其它别墅项目无法比拟优势。浑南独栋别墅单价有好多个在1万元/㎡左右。绝大多数因为浑南很好自然风光，其次也因大浑南区域前景。如：信盟花园，拥有自然山水景观，绿化率高达80%。“锦绣山庄”高级美式风格别墅。经过调查我们发觉：购置高等级墅用户多数全部是第2、第3居所，甚至第N居所。她们购置这类别墅关键目标不是居住，而是资金地产化和单纯社交、度假场所，偶然山居、戏水游乐休闲。因为时间成本和路途原因，极少有作为第一居所。这便是现在沈阳别墅市场一个空白点——别墅第一居所化及假日生活日常化。三、本案特征SWOT分析◎优势/Strengths：1、地段：浑河水景白金地段、金廊最好滨河别墅区、浑南衣食住行等配套最成熟区域；2、一期良好销售业绩及形象：一期树立高级热销形象及品牌为二期销售打下良好基础；3、产品本身：（1）美式精巧别墅，