总部基地产业地产开发运营解决方案――易居研究院产业地产咨询顾问实践经验分享（完整版）实用资料(可以直接使用，可编辑完整版实用资料，欢迎下载）总部基地产业地产开发运营解决方案——易居研究院产业地产咨询顾问实践经验分享《总部基地产业地产开发运营解决方案》是由著名产业地产专家周建成博士担任总顾问,易居研究院产业地产项目部经理欧阳加玲女士担任项目负责人,产业地产顾问项目部成员廖资衡、高飞、刘絮、史松巍、何珍、袁净、李洪昌、肖诗杜等共同参与撰写完成。整个报告撰写历时三个月,产业地产项目部不仅结合了过去产业地产咨询项目的实践经验,而且进行了大量的实地调研(项目部成员先后调研了津沪两地包括E3总部湾、EOD总部港、创智天地、张江润和国际总部园在内的几十个成功总部基地项目和行业专家访谈,从而使研究报告更具科学性、实践性与时效性。我始终认为,产业地产,尤其是总部基地产业地产,将会逐步成为支撑中国房地产业走好下一个十年的重要一极。简单地说,直接原因在于巨大的开发空间给了企业“做事”的机会,低廉的地价、尚未白热化的竞争放低了进入的门槛;根本原因还是在于我国经济结构和产业结构转型升级客观上需要产业地产的支撑。正是从这个意义上,我认为,在中国的一二线城市,继住宅和商业地产之后,产业地产尤其是总部基地产业地产,将成为支撑房地产业持续发展的第三极。产业结构转型升级的内生动力与企业商务办公的外在需求,为我国一二线城市总部基地产业地产发展提供了较大空间。在这种情况下,具有低密度、低容积率、高绿化率、花园办公、生态生活等特点的总部基地产业地产逐渐成为办公市场的新宠,得到了国内外许多企业的青睐,呈现出较为强劲的增长态势。目前,国内的联东地产、北京经开等很多房地产企业开始把总部基地产业地产作为业务发展的重要方向。然而,总部基地产业地产的成功开发运营在企业资金实力、运营能力及项目本身选址、定位等方面都有较高要求,对于大多数房地产企业,尤其是初涉该领域的企业来说,总部基地开发既是机遇,也是挑战。因此,破解总部基地开发运营的成功之道,势必会成为正在或拟进入该领域的房地产企业的当务之急。易居研究院产业地产项目部经过多年不懈努力,已经成为目前中国总部基地产业地产咨询顾问的领先品牌。在项目可研与定位等方面具有核心竞争优势。在过去咨询顾问实践经验的基础上,并结合大量的实地调研,产业地产项目部历时3个月,形成了总部基地产业地产开发运营的系列研究成果。本文节选了部分研究成果,分析和总结津沪总部基地开发运营呈现出的六个特征,以期对正在或拟进行总部基地产业地产开发的房地产企业提供经验借鉴,也欢迎与有志于总部基地产业地产开发运营的企业进行交流和探讨。博士周建成中共上海易居房地产研究院党支部书记易居房地产研究院企业研究中心总经理上海市经济学会城建专业委员会秘书长根据易居研究院产业地产项目部的咨询顾问实践经验,并结合对津沪总部基地项目的调研,发现目前两地的总部基地发展总体呈现出以下六个特征:在开发主体上,天津以国企居多,上海以民企居多,且多数企业是通过战略或业务调整转型而进入产业地产领域;在项目选址上,出于环境、成本等因素考虑,主要集聚在一二线城市郊区;在入驻企业类型上,以依靠智力创造财富、对商务环境依赖度较低、办公环境要求较高的智力密集型企业为主;在产品类型上,企业独栋和双拼别墅是主流核心的产品;在园区功能定位上,商务办公和研发功能为主,辅之以生活与休闲功能;在盈利模式上,采用较多的是可快速实现资金回流的只售不租模式。根据易居研究院产业地产项目部的咨询顾问实践经验,并结合大量调研分析发现,从津沪总部基地开发主体的性质看,民企和国企都扮演着非常重要的角色;从开发主体的业务经营范围看,天津总部基地的开发主体中,专注于房地产开发经营的企业占多数,而上海总部基地的开发主体则以混业经营的企业居多,但其共同点就是两地大多数开发主体都是经过业务调整转型后进入产业地产领域。天津总部基地开发主体以国企居多,以58.8%的比例稍占优势,并且部分企业是政府为区域开发特意牵头成立的公司,如天津生态城投资开发就是由天津市滨海新区政府牵头,联合泰达控股、国家开发银行、天津市房地产开发经营集团等股东成立,专门负责对天津中新生态城进行开发。1PART剖析开发主体,转战产业地产新领域图1天津总部基地开发主体性质资料来源:易居研究院产业地产项目部与天津稍有不同的是,上海总部基地开发主体中,民企是主力军,占比达52.6%,国企占比为36.9%,而外资企业在总部基地开发主体中也占了10.5%的比例,如创智天地就是由杨浦区政府和瑞安房地产联手规划开发的。国企58.8%民企41.2%专注房产开发82.4%混业经营17.6%专注产业地产41.7%转型产业地产58.3%