浦东新区泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目可行性研究汇报上海中迪置业二OO十二个月十月目录前言项目概况市场分析设计方案市政配套、环境保护及节能项目法人和项目经营管理建设进度投资估算、资本金和资金筹措财务效益分析结论和提议附表建设投资估算表营业收入估计表营业成本估计表损益表现金流量表敏感性分析表附件项目提议书批复选址意见书批复上海中迪置业营业执照上海中迪置业暂定资质证书水电煤等配套单位意见相关资本金到位证实附图平面图房型图前言上海要建成国际经济、金融、贸易中心之一，其社会结构、经济布局、人口分布等很多原因合理计划和调整无疑必不可少。20世纪90年代以来，为了加紧上海市商品住宅建设，改善居民居住条件，上海房地产开发企业做出了巨大贡献。在浦东新区泾南新村Ⅱ地块，长久以来建筑陈旧，临时用房较多，居民居住质量较差，大大落后于周围小陆家嘴地域飞速发展。上海中迪置业经过反复调查研究后，于初决定投资对该地域72325平方米区域进行开放改造，建设商品住宅，项目暂名“泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目”。项目提议书已于9月16日经上海市浦东新区发展计划局“浦计投（）991号文”批复同意；项目选址意见书于月日经上海市浦东新区计划局“（）号文”批复同意。伴随上海市住宅市场趋于景气，加紧本项目基地建设，改善周围居住环境时机已到来。依据建设基地情况和项目初步方案，遵照相关要求，编制“泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目”可行性研究汇报以下。第一章项目概况1.1编制依据1.1.1项目提议书批复，见附件1。1.1.2计划选址意见书，见附件2。1.2项目名称泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目1.3建设地点项目基地在浦东新区泾南新村Ⅱ地块，东至巨野路、南至已建中新家园和申立苑、西至民生路、北至羽山路。基地占地面积约72325平方米，总建筑面积约108480平方米。1.4项目法人上海中迪置业法人代表：朱胜杰注册地址：上海市浦东新区南泉路1315号222室注册资金：人民币贰仟万元企业类型：有限责任企业上海中迪置业是由中华企业股份、上海古北（集团）、上海民办前进进修学院合作成立房地产开发企业。关键从事房地产开发经营、咨询、物业管理、建筑装潢材料、五金交电销售、室内装潢。8月13日取得由上海市房屋土地资源管理局颁发中国房地产开发企业暂定资质证书。上海中迪置业营业执照见附件3，企业暂定资质证书见附件4。1.5建设内容泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目用地面积72325平方米，总建筑面积108480平方米。其中住宅类型为多层、高层相结合，建筑面积100560m2；商业公建面积2940m2；会所面积1980m2；幼托公建面积3000m2。1.6建设投资经估算，本项目建设投资为18595万元（不含土地动迁赔偿费用22283万元）。其中土建及设备安装工程费用14189万元，其它基建费用3981万元，预备费为425万元。1.7财务效益测算经测算，项目全部投资财务内部收益率为26.8%，高于银行年贷款利率6.435%。以9月为折现时点，按7%折现率测算财务净现值为6204万元，静态投资回收期为2.21年（含2年建设期），动态投资回收期为2.58年（含2年建设期），项目在财务上是可行。1.8项目社会效益1.8.1加紧改变该地域原有面貌，有利于和周围陆家嘴花园、香榭丽花园及联洋新小区将该区域共同提升为高级生态居住区域。1.8.2本项目建成后将上缴政府各类税费8141万元，为地方财政和市政建设作出贡献。第二章市场分析上海房地产市场特点，总体上处于较为平稳状态。但从住宅市场情况来看，尤其自以来，伴随宏观环境逐步变好，出现了部分新特点，最为显著就是市场形势深入趋好及新建楼盘畅销。从中房上海住宅指数来看，6月升11点，涨幅为1.6%；7月升12点，涨幅为1.7%。自99年11月止跌回升以来，住房价格至今年7月份累计已上升10%。各类房地产市场统计数据表明，住宅市场已进入新景气发展阶段，上海房价将在牢靠扎实基础上稳中趋升，物有所值。2.1市场总体供求情况2.1.1宏观环境分析上海住宅市场景气是建立在宏观经济连续增加基础上。上海人均GDP正处于4000～8000美元发展阶段中，住房将以增量发展为主同时兼顾舒适型享受型消费需求。伴随GDP增加，恩格尔系数不停下降，住宅成为居民最大消费倾向。上海住宅市场景气是建立在制度创新基础上。在95年房价开始下跌、空置量逐年剧增情况下，上海市政府采取了一系列政策方法。在供给方面，严控土地供给，消化空置房，降低不合理税费；在消费方面，着重培育房地产市场，推出了一整套市场运作创新制度，如出售旧公房使原租赁者成为业主，打破售后公