编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第PAGE10页共NUMPAGES10页第PAGE\*MERGEFORMAT10页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT10页宏观调控下江西房地产业发展态势分析房地产业是国民经济的基本产业部门,是在工业化、城市化和现代化发展过程中形成的独立产业,已经成为现代经济大系统中的一个重要的有机组成部分。从经济发达的国家或地区来看,房地产业无一不是该国或地区的先导产业与支柱产业,对当地经济发展起着举足轻重的作用。近年来，我省房地产开发业发展迅猛，开发投资规模逐年扩大,成为固定资产投资构成中最活跃的部分，是推动全省经济和社会发展的生力军。本文通过分析我省房地产业发展现状，对当前我省房地产业存在的问题进行探讨。一、房地产投资与经济增长的关系（一）房地产业在国民经济中的地位和作用房地产业在保障人民生活质量、推动社会进步方面起着重要的作用,因此房地产业本身就在国民经济中占有非常重要的地位。同时房地产业与国民经济中的其它产业之间有很强的关联性,同上下游产业联系紧密,它的发展能够大大拉动或刺激其它产业部门的繁荣,这进一步加大了它在国民经济中的作用。房地产业对国民经济的促进作用表现在以下三个方面:1、房地产建设活动本身(房屋建筑安装工程、房地产开发与流通服务)对增加国内生产总值、拉动经济增长的作用,这其中包括建筑业和房地产业的贡献;2、房屋建设产生了对建筑材料、建筑设备的需求,从而带动这些为房地产业提供中间投入的产业部门的发展;3、房屋建成出售后,入住居民的消费支出(指购买家具、家用电器进行装修、物业管理、使用抵押贷款等等)增加,从而带动需求,最终引起经济的扩张。第一种作用可以称之为房地产业的首轮拉动。从收入角度来看,建筑业和房地产业本身就会产生工资、利润、折旧和税金等增加值,这部分增加值是计入生产总值的。第二和第三部分的促进作用可以称之为住宅产业的波及效应,或称“关联效应”。第二部分可以称为“后向关联”,第三部分可以称为“前向关联”。据统计,与住宅产业相关联的产业部门约有50个左右。如图1图1房地产业和其他产业的关系物业管理装潢业家具制造业建材业中介服务业冶金工业家电业机械工业反相关联房地产业前向关联金融业木材业社区服务业金融业旅游业有色金属工业水电煤气…零售业餐饮业…（二）江西房地产投资与经济增长发展趋势分析世界经济和我国经济建设实践证明，房地产开发投资与国民经济发展关系极为密切，房地产投资是拉动经济增长的重要动力之一。我们对“九五”以来江西房地产投资与国民经济发展状况进行分析后，做出如下发展趋势比较曲线图：图2江西房地产开发投资与生产总值增长速度走势图注：为使两者可比，增长速度均按当年价格计算，并以上年为100从江西房地产投资增长与经济增长的实际运行轨迹看，我们可以得出以下结论：从发展趋势看，二者周期起伏亦大致相同，表现出高度的吻合性，在绝大多数情况下，房地产投资增长率上升，经济增长率亦上升；房地产投资增长率下降，经济增长亦下降。例如2003年，房地产投资增长速度达到71.2%，当年的经济增长速度也快速提高，达到13.0%，较上年提高了2.5个百分点。从二者的趋势曲线上看，经济增长曲线相对于房地产投资曲线较平滑；其波动轨迹比较平缓、稳定，而房地产投资增长波动较为剧烈。在房地产投资增长曲线上，波峰出现在2003年，增幅为71.2%，波谷出现在1997年，增速为-4.8%，峰谷差达到76个百分点；而经济增长曲线上的波峰和波谷分别出现在2004年和1998年，其增长率分别为23.1%和7.1%，峰谷差为16.0个百分点。经济增长的变动周期相对于房地产投资的变动存在一定的滞后效应，滞后期大约为1-2年。这种现象表明房地产投资对经济的推动有一个循序渐进的过程，其对经济发展产生的作用在投资的当年并不一定能反映出来，但会在第二年、第三年甚至更后的时间逐步显现出来。二、宏观调控下江西房地产市场发展态势分析（一）江西房地产业供需状况及其变化1、房地产需求及其发生的变化从今年1-9月商品房的需求分析，商品住宅销售占商品房总销售量的94.3%，办公楼0.2%，商品营业用房占4.7%。商品住宅所占比例近几年一直比较稳定。可见，商品房的需求旺盛，集中反映在商品住宅上。从住房需求看，主要分为自住性需求和投资性需求。自住性需求分为三类：第一是“主动型”需求，是指居民为改善和提高住房条件，主动买房或租房的需求；第二是“被动型”需求，是指因城市更新和房屋拆迁导致居民“不得不”买房或租房的需求；第三是“自动型”需求，是指农民进城务工经商“自然”而“主动”买房或租房的需求。从今年前三季度看，“主动型”需求和“自动型”需