郑州远郊大盘开发模式分析精品资料（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）郑州远郊大盘开发模式分析1999年，当花园路高高挂起的火红的灯笼一路向北到达二十一世纪社区的时候，郑州人惊呆了，也许由此而发，“远郊大盘”开始慢慢深入人心。2005年，郑州又一占地3000亩的远郊大盘“龙泊圣地”项目启动，人们再次把目光聚向了郑州远郊大盘的始作俑者——居易国际。连中三元的是，2006年，新世纪另一远郊大盘——5000亩的“21世纪•国际城”也在酝酿中即将面世，居易国际再次将开发重点转移至远郊，也将媒体和业界的目光一次次吸引到远郊，居易国际的大手笔一次次引起媒体和业界的高度关注。如今越来越多的发展商将面对的是大盘开发的问题。大盘有大盘的规模优势，但大盘也有其自身难以回避的难点。希望“居易模式”能够帮助我们充分认识大盘开发这一辩证特征，对业内和买房者有所借鉴。“环线大盘”与“远郊大盘”的博弈有人说，当年21世纪社区建设的启动，标志着郑州城市化进程全面提速。城市化进程的加速，不可避免会对房地产业产生巨大影响。而作为郑州异常活跃的北部板块里的21世纪社区，这一时期不知不觉中成了耀眼的明星。为何能够成为明星，的确值得我们思考。21世纪社区是城市化的一个典型例子。以前的21世纪板块大多属于郊区地带，但随着市区的不断扩张，现今已发展成为郑州北区的发展方向，所辖的柳林镇等处也相继成为众多开发商争相圈地的地方。由于市中心土地的稀缺已经不能满足大开发商的高质量的开发要求，与市中心相比，环线本身具有一定的城市基础，而且城镇化建设也正在向着规模化迈进。有专家甚至认为，城市化的条件将更优于以往的城市中心区域。围绕着副中心这一发展方向，郑州正通过不断完善基础设施建设，加快了城市化建设速度。目前郑州正向东、北两个方向发展，而且每个方向都有新动作。与此同时，郑州已纳入了河南卫星城市的中心，其发展潜力不能单纯地看待一个城市，而是整个河南的发展，郑州的作用已经成为了一个不争的商业中心。城市化进程的加快，为楼市带来一个很大发展空间，并在一定程度上促成了房地产业的质变。“这一观点，将在21世纪所在的北区板块表现得更为突出。”一位业内人士预测。据了解，在开发早期，以21世纪为代表的北区板块的发展商往往定位为郊区盘。而且，其客户源也大多着眼于周边镇街和郑州市青年人群，辐射力显然比较小。但是，随着城市的发展副中心地位的确立，北区板块的特性也在发生着根本性转变。“城市扩张直接影响着房地产变迁，从而导致人们的居住区位发生不断地转变。新的城市规划确定后，接近原市区的郊区盘不可避免转变为市区盘。”郑州一位规划师曾对记者如是说。以时间换空间的“大盘”策略“环线”的兴建，无疑更进一步强化了城市化的趋势。据分析，将提前解决未来城市发展过程中的交通“瓶颈”，从而在未来的中心城区形成一个完善发达的交通网络，而郑州北区板块也恰恰位于这一中心之内。与此同时，由于城区概念的确立，交通的日益发达，人们的心理距离将会更加缩小，以往的区域性概念将会彻底打破。郑州北区作为未来的郑州副中心，其聚核力的辐射力将会不断增强。像21世纪这样将凭借优越的自然环境和高性价比优势，特别是近期主推的龙泊圣地别墅级产品，成为更多郑州市民二次置业的首选。“在龙湖购买一套110平方米左右的普通小区住宅加上一辆汽车，相当于在市内购买一套170平方米以上的房子。不仅如此，‘远郊大盘’还可以享受完美的生活配套以及优美的大庄园的一流景观环境，所以龙泊圣地持续热销的奇迹也就不足为奇了。”居易国际副总裁孙玉珊如是说。更有业内人士预测，郑州龙湖将会与今天的郑东新区板块连成一起。孙玉珊还讲到一个不争的事实：郊区大盘大多地处偏远，公共交通相对不便，是众所周知亦是广大住户所能忍受的客观事实。但令人头痛的是，即使在同一区域内，各大楼盘之间的公共交通也大多接近零。在这种情况下，有时出行就必须也只能借助“楼巴”实现。不过，在需求广泛而又非唯一选择的前提下，人们想到了购买汽车，如果这样的话，与购房按揭捆绑销售汽车，让郊区大盘满足一些人房车共有的超前消费。思路创新比拼营销创新广东华南板块的崛起，引爆了中国地产界的一场革命。“大盘时代”，“泛地产概念”所带来的冲击，使国内开发商和策划界人士为之“洗脑”。而在广州后花园——番禺所崛起的星河湾、南国奥林匹克花园、祈福新村以及锦绣香江和碧桂园一度成为地产界的“朝圣地”。但值得注意的是，由于这些大盘为众多开发商所分食操戈，不可避免地出现各自为政、一城百园的局面，导致在整体规划和布局谋篇上的大相径庭。例如1)碧桂园模式：规模化实力扩张型，在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营销，纵向一体化的企业运作，模式化、工业化的产品路线，高门槛(现楼)营销策略，连锁化经营，但只局