城西人家项目可行性研究报告PAGE35-1．总论1．1建设项目概况1．1．1项目概况“城西人家”项目地处西安市劳动北路与西站正街交接口东南角。南临大庆路，北临西站街，交通四通八达，往来自如，出行方便。总占地面积为23.88亩（15920平方米），规划总建筑面积为57000平方米。该项目南临玉林汽车贸易市场，西侧为西安市仪表厂家属区，南距大庆路小学约300m，距镐京医院600m左右，附近有玉林商场和仓储式批发商场“家世界”等大型批发市场，购物娱乐环境较为理想。南距大庆路约200m，大庆路为连接城内与城西的一条重要城市主干道，且有多路公交车及中巴车通过，并计划建设本市地铁行经站，交通非常便利。1．1．2建设单位基本情况项目建设单位为西安市三安房地产开发有限公司（以下简称“三安公司”）。该公司是一个具有三级房地产开发企业资质的国有企业。于一九九三年七月成立，公司注册资金800万元人民币，现有资产85563585元，员工61名，其中大专以上学历占85%以上，中高级以上专业技术人员6人。公司成立以来，成功开发了“丰禾安居住宅小区”，该小区曾获西安市“绿色环保小区”和“文明小区”称号。公司始终遵循“诚信、求实、开拓、奉献”的企业精神，本着“信誉第一、质量第一、服务第一、效益第一”的宗旨，不断开拓创新，为用户提供物美价廉的住宅和物业服务，创造优美的住宅环境。“城西人家”项目是三安公司开发的第二个大型项目。1．2项目建设的必要性本项目建设的必要性主要从以下几个方面来体现：1．西安市房地产市场的需要2．项目所在地周围环境的需要3．形成新的居住组团的需要1．2．1西安市房地产市场的需要随着住房市场化的推进，根据不同经济收入家庭享受不同住房的政策，最低收入家庭的住房由政府或单位提供廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，其他高收入家庭购买市场价的商品房。近几年来，西安市政府连续加大住宅建设投资计划。这些项目的实施建设对缓解西安市目前住宅状况起到很大的促进作用。目前，西安市东郊、南郊和北郊的房地产市场已经基本形成，但是西郊房地产市场相对滞后，投资建设“城西人家”项目，有利于促进西郊房地产市场的发展，使西安房地产市场均衡发展，同时，满足西郊居民的置业需要。1．2．2项目所在地周边环境的需求项目所在地目前基础设施良好，地理位置较为优越——南临玉林汽车贸易市场，西侧为西安市仪表厂家属区，南距大庆路小学300m，距镐京医院600m左右，附近有大型批发市场：玉林商场和仓储式批发商场“家世界”。另外，项目所在地属居民聚居区，居住密度比较高，项目实施后，可以进一步改善城市居民居住环境，带动城市经济发展。1．2．3形成新的居住组团的需要随着城西房地产市场的加速发展，城西不再是过去交通拥挤、环境污染严重的郊区。本项目以及周边其他正在房地产项目的投资兴建，将在这一区域形成新的居住组团。1．3可行性研究结论及建议结合项目情况，本次可行性研究对将来房地产市场进行了深入的调查，根据实际情况制定了切合实际的销售方案，并进行客观的投资估算和财务评价，主要经济数据及财务评价结果如下：表1-1主要经济数据及评价指标表序号名称单位数量一经济数据1总投资万元12176其中：自有资金万元4300银行贷款万元20002总销售收入万元188173税金及附加万元10354总成本费用万元132114利润总额万元50375所得税万元16626税后利润万元3374二财务评价指标1项目财务净现值（I=12%）万元17232资本金财务净现值（I=12%）万元18043项目内部收益率%30.054资本金内部收益率%34.785投资回收期年2.126借款偿还期年1.677盈亏平衡点%70.72%通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：1．项目收益较好，有建设的必要性；2．项目建设条件具备，满足项目建设的要求；3．设计方案技术经济指标合理；4．财务可行性研究结论可行。1．4可行性研究编制的依据1．《西安市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则；2．《陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）》；3．《西安市建设项目城建费用统一收费一览表》；4．《陕西省工程建设其它费用定额》；5．西安市发展计划委员会2004年321号文《西安市发展计划委员会关于下达2004年度第六批房地产开发项目建设前期准备计划的通知》6．城西人家项目规划设计方案；7．城西人家营销推广思路8．受托方现场勘察及市场调查收集的有关资料；9．委托方提供的其他有关资料。2．市场分析本项目的市场分析首先从宏观经济形势、西安市房地产市场、项目所在区位的房地产市场等三个不同的层次进行分析与预测，然后从项目自身所具有的优势、劣势、投资机会等四个方面进行SWOT分析，最