-PAGE11-百姓家园住宅小区可行性研究报告一、项目背景与建设必要性1、项目背景湘潭市是历史悠久的中等城市，在城市建设飞速发展的今天，人们需求的住宅朝着质量高、环境美、管理全的方向发展，住宅小区是我国住宅建设的必然趋势。在市河西交通基础设施较完善，人口密集，商业繁荣，开发条件优越的地区，通过旧城改造之路拟在韶山东路南、熙春路北、三大桥北引线与护潭广场西侧的黄金地段上，建设湘潭市百姓家园，总征地面积为212亩，总建筑面积218000㎡。2、项目建设的必要性①该项目建设符合湘潭市城市总体规划要求。②该项目建设符合市政府在河西建一个上规模，上档次的示范小区要求。③该项目建设是执行城市建设“东建西改”的方针需要。河西地区主要是突出旧城改造，特别是临近三大桥侧低、短、破旧房屋多；该项目的建设可提高韶山东路及三大桥板块的整体建设水平，可美化城市为湘潭东大门树立新形象。综上所述，新建百姓家园，对改善河西旧城，发展三大桥板块，提高韶山东路整体建设水平是十分必要的。3、项目建设的有利条件①该项目地处韶山东路与三大桥板块的黄金地段，位于熙春广场与护潭广场之间，距河西火车站与河东的大型汽车站仅3－5公里，驱车经三大桥、一环路10分钟即可到达，交通十分方便。②该项目所处地段为菜地、鱼塘和村民住宅，地势平坦，拆迁量小，且水、电、路、气、通信电视网络等外部设施一应俱全，可大大的降低开发成本，提高经济效益。③该小区位于韶山东路两厢开发区，属市重点工程项目，小区用地实行政府低成本划拔、降低了土地成本，且享受一系列的优惠政策。二、市场预测湘潭市百姓家园地处韶东路与三大桥相连的黄金地段，该地段内人口稠密、经济活跃、道路的修建及沿线开发需拆迁部分居民住宅，需要安置居民居住，同时，河西地区尚无一处上规模，上档次，功能齐全的城市住宅小区，许多居民希望在此繁荣且交通便捷的城区购买一套环境优雅，配套设施齐全的住房，而且小区内高、中、低档次住房一应俱全，能满足各种消费层次，销售对象范围广。从九九年六月一日起再次降低贷款利率，实施住房按揭，这对扩大内需，刺激住宅消费无疑是一个好举措。今后居民的投资热点将会是环境好、物业管理齐备、具有值潜力的住房，特别是在黄金地段这种闹中有静的小区住宅，更是被人们看好。从我市房地产开发情况来看,成片建设且实行物业管理的住宅深受用户的青睐。经市场调查,有80%以上的购房者愿花钱买环境好、规范化物业管理的住宅。面对竞争激烈,强手如林的市场,开发商需拿出新的举措,那些插入式且无物业管理的建筑已无竟争力,实践证明,成片开发、上规模、上档次、求精品、创品牌才能拓宽房地产市场。三、项目选址和规模,工程技术方案1、项目选址方案百姓家园住宅小区位于韶山东路南、熙春路北、三大桥北引线西侧,是湘潭市“十五总体规划”中的一个重点工程项目。2、项目拟建规模①征用土地面积:212亩②总建筑面积:218000㎡其中住宅：185000㎡门面：18000㎡③绿地率：40%④小区道路面积；21080㎡⑤容积率；1.543、工程技术方案①该项目属高级示范住宅小区,遵循新一轮湘潭市城市总体规划和经市政府批准的韶山东路区域详细规划,同时按照《城市居住区规划设计规范》的需求,配置小区级、组团级公共服务设施幼儿园、商业服务楼（百货店、饮食店、净菜店）、综合服务楼（文化活动中心、卫生站、储蓄所、邮政所）、物业管理楼、公厕、公共场所绿地等设施。②土建工程:该项目建筑面积为218000㎡,以砖混结构为主。③交通运输及公用设施。该小区北临韶山东路,南靠熙春路,东为三大桥北引线,同时小区内将拟建小区道路,公用设施15000㎡,小区绿地56476.8㎡,齐全的设施,便捷、幽静小区道路分布在大面积绿茵茵的绿地中,使现代都市住宅充满心旷神怡的宁静与悠闲。④基础配套设施A.给水:人均综合生活用水量500T/d计算,小区生活用量为1600T/日,市政用水为200T/日,共计为1800T/日。该小区西头从泗洲路自来水管接管引水,东头从已有自来水管接管引水,小区内水管连接成环,能满足小区供水要求。B.排水:该小区采用合流制排水。小区沿建城路敷设排水干管,排水方向由西向东,排入北引线市政主排水管。C.供电:小区内总用电负荷按总建筑面积11VA/㎡考虑,选用四台630KVA箱式变压器。无功补偿为低压集中补偿,补偿后功率因素在0.9以上。总电能计量采用高压集中计量。D.电讯:在物业管理中置一台千兆以太网交换机,在楼道安装百兆以太网交换机,从城域网汇接层将光纤引至物业管理中心,物业管理中心至楼道接口点用光纤连接。E.电视:接有线电视线路网通达每户设计。F.供气:按煤气管道设计供气网络。⑤智能化管理系统为保证入住者的适用、