万峰锦绣花园营销策划初步方案一、市场定位兴义市示范住宅小区，以其优美宜人自然、人文环境，赏心悦目、独具特色建筑风格，豪华、典雅硬件设施和软件配套，领导兴义房地产市场新时尚。二、目标用户定位以兴义市主城区居民为主（包含贵州醇酒厂职员），适度挖掘周围小城镇、农村市场。因为主城区居住人口数量大且较集中，购置力相对较强，而区域内可供选择楼盘极少，这能给本项目奠定一定市场基础。不过从本项目体量消化角度出发，适度挖掘小城镇、农村市场很有必需，因为尽管当地农村经济较为落后，不过最近出外打工、做生意农民越来越多，每个镇应该会有少数有钱人，有人有到城里买房愿望，同时政府在这方面给了大力支持，那就是买房能转户口。所以这部分用户我们不可忽略。对三大块目标用户群（主城区居民、贵州醇酒厂职员、小城镇和农村用户）确实定步骤为：①全市尤其是主城区经济情况情况调查②市民收入和消费及消费流向、倾向调查③有购置能力用户情况调查：层次结构、收入情况、区域分布、购房倾向④准目标用户、特定用户初步判定和跟踪。三、关键卖点1、政府全力支持，诸如银行按揭能到8成30年，市政配套快速跟上，“五通工程”（水、电、气、交通、通讯）立即动工，农村用户买房能转户口等，这能给购置者以足够信心。2、区域内唯一高级住宅小区，兴义市标志性建筑，兴义市民身份表现。3、计划宏伟大气，软硬环境一流。4、建筑风格兼具各家所长，令人耳目一新。5、交通发达，市内外出行十分方便。6、硬件设施精良，软件配套一应俱全，堪为区域内之“唯一”7、按揭购房，付款灵活，轻松置业。8、环境优越无比，远景有“万峰林”（国家级风景区），近景有“盆景园”，尤其是小区内环境计划更是巧夺天工，创意性大手笔、前瞻性高投入，将会营造出一幅人间美景图，让人流连忘返。9、专业营销代理企业介入，能给区域内用户带来全新销售方法和服务理念。（其它卖点，经过实地调研后进行挖掘和发明）四、推广思绪总则：温性切入，强势出击1、软性推广第一步，着重于发展商形象推广，因开发商进入当地时间很快，著名度难和施达企业相比。推广手法可利用政府招商做文章，推出发展商是招来“金凤凰”形象。第二步，发展商形象推广中介绍本项目，首先让人有所知。这时可强调发展商准备投资多少到这个项目，将会给兴义人带来什么样物业。这么以舆论造势，奠定销售推广基础。第三步，充足利用地块旁边兴义八中做文章，因为众多用户全部十分关心儿女教育问题，前期和之合作做部分公益事业，然后使它成为项目标配套之一。第四步，新闻炒作，包含到项目进展、销售进展、业主心态等。2、项目包装1）前期咨询点、售房部现场包装（软包装能够经过销售人员、宣传资料对其美好环境和前景进行描绘）2）项目现场售房部包装（利用小区配套会所做现场售房部，在装修上充足表现小区环境、硬件、配套精华和内涵。这么，一是充足显示小区档次，二是充足营造现场气氛以给购房者信心，三是降低再投入，以后不用拆除。3）地块包装：①地块形象精心部署，首先做出围墙，围绕围墙做文章②地块周围设置大型广告牌，达成视觉感知和信息传输目标③制作路标、路牌，起着指示作用和营造气氛作用④工地制造成出热火朝天气氛，以给用户信心⑤开工仪式，广泛公布信息4、广告推广①因为项目为期房性质，所以广告力度必需要大，对受众视觉、听觉、感觉全方面出击。②温性切入，奠定良好市场基础，充足搜集对项目销售有利反馈信息。③了解当地媒体情况，受众易接收方法，有放矢地制订广告计划和广告策略④DM单等宣传资料要突出特色、凸显档次⑤依据当地民俗情况，举行大型户外活动（比如歌舞晚会、时装演出），以达成广告推广目标。⑥公关活动：新闻公布会、业主恳谈会、旅游节等5、大气、轰动而又切合当地情况开盘活动（具体思绪经过实地调研后再定）6、强劲而富有成效促销手段和方法附：一、重庆准备工作概况1、了解本项目相关情况，10月30日、11月2日分别三次组织相关人员倾听冯总、桂经理介绍2、网络查询兴义市相关情况，仔细研究下五屯镇招商引资相关资料3、策划部人员对该项目初步研讨（11月1日），形成初步思绪（宏观）4、初步制订前期工作计划表（11月1日）5、和销售部人员共同讨论项目相关情况（11月2日）6、重庆房地产市场可比性项目市调（11月2－4日）。市调项目有：龙湖花园、佳华世纪新城、皇冠东和花园、天骄俊园、金科花园、竞地城市花园、新东福花园。调查目标：寻求小区操作感性认知，取得“鑫海豪苑”项目操作灵感和思绪，再将其结合本项目标具体情况，融入本企业“因地制宜”操作理念和成熟项目操作经验，以达成“鑫海豪苑”项目操作万无一失目标。调查关键：项目特点、销售手法、策略利用、现场部署二、重庆相关项目市场调查和分