一、物业投标文件的制定参与物业管理投标是物业管理企业一项重大决策，应当全面考虑项目特点、项目风险及企业自身人、财、物等资源情况，谨慎决策。一旦决定参与，就要调集精兵强将，以志在必得的心态全力投入。对于异地管理项目，企业更要量力而行，如果项目类型既非企业目标客户，又无法反映企业的核心专长或人力资源无法支撑时，则无论项目多么诱人都应果断放弃。（一）物业公司参与投标的关键因素1、项目区域、规模要符合企业发展规划。对多数企业来讲，管理规模年度扩展比例15％至20％属于较快速度，达到25％以上则属于高速扩展，需要企业在管理素质、组织架构、人力资源等方面具备相当坚实的基础。特别是对跨省外接项目，投标企业决策层一定要综合考虑各方面因素，在企业理性的发展规划中积极稳健地拓展规模。2．项目类型符合企业确定的目标客户。有的企业擅长于综合性高层楼宇管理，有的企业在大规模住宅小区管理上拥有核心专长，也有的企业对商业物业经营管理具有综合优势。企业一定要确定自己的目标客户，要懂得有所为有所不为，在物业管理分项市场上提升占有率，而不是在整个物业管理市场上全线参与竞争，这是现代商战中重要的竞争原则。3．常规预测盈利。在投标过程中以及日常管理中，物业管理企业应该树立一个重要观念，即确保在实现各项管理目标后能够收到物业管理酬金，或者说要千方百计确保项目本身盈利，特别在项目前期介入期间有关费用、项目开办费用上要认真测算，尽量减少物业管理企业的经营风险。4．项目风险控制在企业可以承受的范围。由于物业管理招投标市场不完善以及多数企业外接项目经验不足，投标及中标后签定物业服务合同直至履行合同过程中，会出现一些不确定因素，直接影响项目的成败，如管理费价位、空置房管理费收取、工程遗留问题之责任划分、管理过程中的奖罚条件以及投标书中的每一项承诺等，物业管理企业应给予相当的重视o5．项目招标方诚意合作并具备履行合同的实力。招投标活动应在当地政府有关部门指导下进行，有条件时，还应请当地公证部门参与，增大招投标活动公开性和成功的概率。6．投标企业具备人力资源支特体系。投标企业一旦中标，如果项目拟选主任和骨干人员素质不够，仓促上阵，往往无法实现管理目标，这是近两年招投标活动中的经验之谈。这就要求投标企业注重长期的人才培养，具备人力资源条件。没有合适的人才队伍，宁愿暂时放弃项目也不能贸然签约。（二）投标书制定的主要内容1确定管理项目的整体思路，包括目标物业工作重点、服务特色、管理目标、管理方式及实施措施。一般会在投标书第一章中描述，要求思路清晰、特色鲜明、重点突出、措施到位。2．确定物业管理费价位及物业管理费年度收支测算。管理费价位在投标活动中是个至关重要的因素，要综合考虑目标物业的档次、业主和物业使用人情况以及当地政府对管理费指导标准等，一般可以先确定二至三个方案，反复核算、比照后确定物业管理费价位。财务年度核算中，要特别注意对能源费、设备维护费及分包业务费用的把握。3慎重考虑物业管理目标、前期投入额及奖罚条件等方面的任何承诺。比如管辖区域刑事案件的发生不是仅靠物业管理可以杜绝的，当业主、物业使用人发生人身和财产安全、损失时，物业管理企业不能随意承诺给予赔偿，而应根据有关法律、法规结合实际情况予以处理。4．确定管理机制、管理架构和拟选主任，明确服务标准、管理制度和工作流程。（三）投标工作的四个阶段┏━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┃┃阶段┃工作内容┃┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━┫┃┃┃成立投标小组，明确项目负责人┃┃┃┃索取分析招标文件复有关资料┃┃┃┃现场考察及答疑┃┃1┃前期准备阶段┃业主、客户服务需求调查┃┃┃┃项目论证及风险评估┃┃┃┃制定投标工作计划和进度安排┃┃┃┃做好招标方实地考察准备┃┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━┫┃┃┃讨论确定投标项目管理总体思路┃┃2┃标书准备阶段┃分组起草、准备┃┃┃┃讨论确定物业管理方案预算┃━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┃┃┃讨论确定物业管理费、开办费价位、┃┃┃┃审核标书中各项服务承诺┃┃┃┃统稿、修改、定稿┃┃┃┃总经理审核、签字┃┃┃┃电脑投影及陈述资料准备┃┃┃┃标书制作及包装┃┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━┫┃┃┃准时递交标书┃┃┃┃竞争对手动态及优劣势分析┃┃3┃正式投标、答辩┃最后确定陈述提纲┃┃┃┃模拟陈述与答辩┃┃┃┃正式答辩┃┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━┫┃┃┃投标缺陷分析及完善┃┃┃┃投标相关费用结算┃┃4┃投标总结阶段┃┃┃┃┃投