物业管理概述案例1：保安打人物业被起诉案例2：自行车丢失能否拒交物业费物业公司称，保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，与物业公司无关。因双方意见不一，李某拒绝交纳2002年度的物业管理费。物业公司无奈诉至法院，要求被告李某给付404元物业管理费。点评：怀柔区法院判决李某全额交纳2002年度物业管理费404元。法院认为，物业公司收取的物业管理费中虽然包含每户每月4元保安费，但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围，盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪，应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下，这一责任不应由物业公司承担。物业物业的构成物业的类型物业的类型（二）物业管理案例：2001年4月15日，两名罪犯经预谋后，携带尖刀等凶器，先来到丰台区方庄小区寻找作案目标，由于该小区保安员盘查，两人没有得逞。随后，他们又来到望京西园某楼。因该楼值班保安员没有盘查，两人冒充维修人员，以检修煤气管道为名，进入关某夫妇家进行抢劫。夫妇俩惟一的儿子惨遭杀害。两名罪犯后被法院判处死刑并赔偿经济损失共4万元。分析：法院一审判决望京实业总公司赔偿死亡补偿金等费用共计16万元。法院认为，楼宇保安员并未对两名罪犯进行盘查。在楼宇中设置的保安设施、门禁系统和可视对讲系统均已损坏，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盘查即进入原告居住的房屋，并在较长时间内实施了犯罪行为。望京实业总公司应对原告的损失承担相应的赔偿责任。二(一)常规性的公共服务（二）针对性的专项服务1、日常生活服务类：为住户收洗衣物，代购日常用品，清扫卫生，代购代订车船票、飞机票，接送小孩上学、入托，接送病人看病，代住户保管自行车与机动车及车辆的保养、清洗与维修等。2、商业服务类：指物业管理企业为开展多种经营而提供的各种商业经营服务项目。如开办小型商场、饮食店、美发厅、修理店等；安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。三（一）概念（二）物业管理费的确定第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。案例：点评：北京市二中院判决北京中海物业管理有限公司将超标准多收的物业费260元至5000元不等分别退还给业主。法院认为，被告在部分项目上提高或变相提高收费标准，且在其管理的万兴苑南苑被授予优秀管理居住小区时，将不在该范围内居住的原告的物业费标准一并提高25%，实为搭车涨价。（三）物业管理费用纠纷的种类胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水渗湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步，胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。2、开发商与物业管理公司规定的物业管理费用不一致而引起的纠纷四1、物业管理公司违规利用物业共用部位、共用设备盈利，损害业主公共权益乌鲁木齐市黄河路某居民小区的物业公司在没有征得小区业主同意的情况下私自将居民楼底下的停车场转让给一家热力公司用来堆放煤炭。大多数的居民对此都不满意，他们认为物业公司侵犯了他们的权利。2、业主在物业共同部位搭建自用设施或饲养动物妨害物业管理秩序五《城市新建住宅小区管理办法》《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》《关于物业管理企业经理、部门经理、管理员培训持证上岗制度的通知》《物业管理企业财务管理规定》《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》《物业管理企业资质管理试行办法》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标暂行办法》《业主大会》《物业收费管理办法》《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）《物业管理企业资质管理办法》