房地产企业运营管理基础知识分享www.fdc01.com房地产智库1开发设想2目录可行研究3申请项目用地4项目设计5征地及拆迁安置6筹措开发资金7建设工程招标8施工9市场营销与策划10物业管理“我经常看书，看的遍数也不少，看的时候什么也懂，可无论看多少遍，过两天就什么也记不起来了，这是怎么一回事？”其实原因很简单，就是你没有注意把知识整理成体系。www.fdc01.com房地产智库甲方决策人经长时间考察研究制定开发战略设想开发设想工作内容：甲方决策层确定开发方向可行研究工作方向：宏观层面的财务目申请项目用地标及风险可控性涉及相关：考察相关项目项目设计征地及拆迁安置投资分析敏感的经济嗅觉筹措开发资金财务现金流政策研究建设工程招标施工备注：甲方决策者“背景”决定了项目启动的“定位性质”开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了市场营销与策划状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不物业管理同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。开发设想可行研究申请项目用地项目设计可行研究思考征地及拆迁安置筹措开发资金建设工程招标施工市场营销与策划物业管理1.11项目所在区域发展情况城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境开发设想项目总论1.12项目发起人及发起缘由可行研究项1.项目背景目项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、申请项目用地市场研究高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。总2.项目概况论项目设计1.13项目投资的必要性开发方案征地及拆迁安置①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年）在公司发展中的地位（是否核心项目）；②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市筹措开发资金场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响投资估算力的作用；③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的建设工程招标意义不确定性分析施工市场营销与策划研究结论及建议物业管理开发设想1.21项目地块位置及周边现状可行研究①地块位置②宗地现状申请项目用地③项目周边的社区配套④项目周边环境项目设计项1.项目背景⑤大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入目的可能性）征地及拆迁安置总2.项目概况论1.22项目规划控制要点筹措开发资金①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、建设工程招标道路面积②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积施工③综合容积率、住宅容积率④建筑密度市场营销与策划⑤控高⑥绿化率⑦其他物业管理开发设想2.11项目所在区域发展情况可行研究房地产开发商在某个地区拟进行房地产投资时，市首先要考虑的是该市宏观因素如政治、经济、申请项目用地1.宏观环境分析场文化、地理地貌、风俗习惯等。研项目设计2.房地产市场分析究2.12政策研究征地及拆迁安置3.板块市场分析房地产政策筹措开发资金金融政策4.项目拟定位方案建设工程招标施工市场营销与策划物业管理开发设想2.21行业政策可行研究城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发市1.宏观环境分析展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环申请项目用地场境研2.22整体竞争格局，供求现状项目设计2.房地产市场分析究征地及拆迁安置1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣3.板块市场分析工面积、销售面积、销售额。2、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比筹措开发资金例、发展趋势、产品特征、分布区域等。4.项目拟定位方案3、各行政区市场比较：建设工程招标（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。4、当地城市近、中期规划发展方向描述施工城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。5、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征市场营销与策划6、客户的购买偏好、购买关注的要素7、重点楼盘描述物业管理3.1区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间开发设想各档次住宅区域内分布状况购买人群变化可行研究3.2区域内供应产品特征市申请项目用地1.宏观环境分析①各档次产品