编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第PAGE23页共NUMPAGES23页第PAGE\*MERGEFORMAT23页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT23页“景湖·美树林”商业营销策划案二○○七年十一月目录一、荆州市商业地产市场环境分析二、本案商业的SWOT分析三、本案商业的项目定位1、总体定位2、形象定位3、业态定位4、价格定位5、目标客户群定位四、本案商业的销售策略1、价格策略2、销售策略五、本案商业的推广策略1、核心卖点2、推广概念3、推广阶段划分4、阶段性推广计划第一部分荆州市商业地产市场环境分析2007年，荆州市场又进入一个新的竞争时期，众多楼盘完成了一期项目住宅开发，众多商业项目进入销售状态。从2002年开始，荆州房地产市场进入了快速发展时期，由于城市房地产市场起步较晚，房产投资在荆州的表现远不如大城市，与周边城市相比也有较大差距，这样不少有实力的市民将眼光瞄准了商业项目。商业地产开发规模增长迅速伴随着荆州房地产市场的快速发展，荆州市的住宅开发迸发出了极大的热情和能量。同时，在社会商品零售总额一直位列全省第二的背景下，荆州商业地产开发面积也在近几年出现了大幅度的增长。1994年～2007年9月，荆州市商业用房竣工面积达到了40万平方米左右。1-9月，全市共完成全社会固定资产投资150.6亿元，同比增长64.2%。其中城镇以上项目完成投资121.8亿元，同比增长69.7%；房地产完成投资14.2亿元，同比增长44.5%；在建项目845个，比去年同期增加153个，增长22.1%，其中新开工项目571个，比去年同期增加88个，增长18.2%。目前荆州市的房地产项目主要分布以北京路、江津路、荆沙路、长港路沿线为主，每一个项目都有商业部分。具体见下表：荆州市主要楼盘商业面积一览表序号地段项目名称建筑面积1北京路华城豪庭17000平方米2楚天明珠47000平方米3浅水湾中央广场22000平方米4恒生国际30732平方米5御龙天下4800平方米6顺欣·佳境天城10000平方米7江津路福城3000平方米8蔚蓝水岸10000平方米9新加坡城·国际一期5199平方米10宏泰·中央华府7000平方米11荆沙路悉尼印象5000平方米12嘉富丽苑3400平方米13长港路顺驰太阳城30000平方米14景湖·美树林4400平方米合计199531平方米截至到2007年9月，荆州市房地产市场在建的50多个项目中，每个项目都有商业用房，商业用房施工面积达到14.6万平方米。其中中山路步行街总建筑面积8万余平方米，其中仅商铺就有368间，商业建筑面积达到了46549平米，占该项目总面积的58%，成为荆州市目前体量最大的商业地产项目。商业地产价格持续上涨相对于普通住宅的消费群体，商业地产面向的投资人群面要大于住宅地产，因此商业地产业更注重商业环境和投资回报。随着城市商业氛围的发展，商业地产投资带来的回报预期也刺激着投资者的心理。商业地产项目的销售价格也出现了较大的变化。我们先来了解一下目前荆州房地产市场中部分商业项目的基本销售价位。商铺价格一览表：中山路步行街：正街A区14000—16000元/平方米B区7000—9000元/平方米二楼：5700元/平方米楚天明珠：一楼临街20000元/平方米华城豪庭：一楼16000元/平方米二楼8000元/平方米浅水湾中央广场：销售价格：4000—13000元/平方米顺欣•佳境天城：一楼5500元----6000元/平方米，均价在3000-3800元之间福城：7000元/平方米左右蔚蓝水岸：一楼不低于8000元/平方米，二楼4000元/平方米新加坡城•国际：外街铺面预计在5000~5200元/平方米左右内街铺面预计在4200元/平方米左右嘉富丽苑：4800元---6600元/平方米玉兰花园：7000元/平方米城南春天：4200元/平方米截至2007年3月，荆州商业施工面积为146381平方米，商业竣工面积比去年同期增加了10倍，达到1.55万平方米，而实际登记在案的销售面积只有9000平方米，比去年同期下降了31.8%。开发量增大的同时，销售价格也出现了快速上涨的势头。去年上半年，城区商业项目平均销售价格在4000元/平方米左右，今年上半年达到了6889元/平方米，同比上涨了72.7%，根据最新的统计数据，2007年9月份销售面积为10581平方米，销售额达到8676万元，平均销售价格达到8200元/平方米，比8月份上涨了近1300元/平方米。根据荆州市商务局调查统计，目前荆州市的商业地产开发与实际利用相脱节的现象比较严重，仅沙市区空置的商业地产就达到