《北京市物业管理办法（草案）》起草说明一、立法背景《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)于2007年10月1日起施行，《物业管理条例》（国务院令第379号，以下简称《条例》）于2007年8月26日根据《物权法》进行了相应修改。为贯彻落实《物权法》和《条例》的精神，促进我市物业管理健康发展，保障居民生活环境和构建和谐社会，结合我市实际情况，经认真研究，深入调查，在广泛征求各方面意见基础上，市政府决定制定《北京市物业管理办法》二、起草过程2009年初，市住房和城乡建设委和市政府法制办共同成立立法起草小组。2月12日，立法起草小组组织有关部门召开立法工作第一次座谈会。3月-6月，立法起草小组到小区进行了深入调研，先后召开了6次座谈会，分别听取了小区业主代表、业委会主任、人大代表、物业服务企业的意见，7月-8月，就《北京市物业管理办法（草案）》（以下简称《草案》）书面征求区县政府和有关部门的意见，并就有关法律问题组织了专家论证会。9月-11月立法起草小组又进行了多次修改，形成了目前的《草案》。三、主要内容《草案》共七章85条，主要规定了：（一）明确了适用范围和部门职责。将我市住宅区管理基本全部纳入调整范围，并明确了行政主管部门职责和行业主管部门职责。（二）明确了物业管理区域划分问题。根据《物业管理条例》授权，明确物业管理区域划分原则、划分主体以及已有物业管理区域的调整等。（三）明确物业服务用房问题。明确物业服务用房标准、物业服务用房用途，规划、建设双重措施监督建设单位做好物业服务用房配建工作。（四）明确了前期物业的责任主体。明确前期建设与物业服务后期管理的责任点，明确建设单位在前期物业服务期间的权利和义务。（五）规范了业主大会和业主委员会运作程序。明确了业主大会和业主委员会的成立和选举，明确了街道办事处、乡镇人民政府的指导监督职责。（六）明晰物业服务内涵，确定物业服务内容，突出专项服务，加强各专业管理部门的监管职责（七）明确物业服务交接基本程序，规定交接中物业服务企业与业主双方的责任、义务，加强政府部门对物业服务接撤管中违法违规行为的监督管理。此外在车位、车库的管理、专项维修资金应急使用紧急情况范围和内容、培育发展物业服务第三方机构、充分发挥行业自律作用等方面做出了具体的规定。北京市物业管理办法(草案）第一章总则第一条[立法目的和依据]为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他管理人的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。[修改意见]法律法规依据改为：“根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国居民委员会组织法》和《物业管理条例》”方生：应该是物权法的实施细则，由市人大来起草表决吕岩：有关居委会的职责，应依据居民委员会组织法当代家园孙先生：要加上依据宪法第二条[适用范围]本办法适用于本市行政区域内的物业管理及监督管理等活动。本办法所称物业管理，是指对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。[修改意见]对物业管理的定义缺乏主语，而物业管理的主体应当为业主，所以本条第二款应改为“本办法所称物业管理，是指业主对物业管理区域内的建筑物……”第三条[职责分工]市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区、县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。民政、社会建设部门应当加强对业主大会和业主委员会活动的监督管理。供水、排水、供电、供气、供热、清洁、绿化、设施设备维护、秩序维护等专项服务的行业主管部门应当按照职责负责相关监督管理工作。[修改意见]在建设服务型政府的大背景下，地方人民政府有关部门应当加强服务意识，而不是加强管理意识。因此，本条的“监督管理”应改为“协助和监督管理”。毕律师：民政系统介入业主事务，已经是行政机关的共识，所以居委会介入不可避免。问题在于居委会介入后如何承担责任。郑娟：应明确共有部分的档案公开查询的职责吕岩：共有部分信息由相关行政机关予以公开第四条[街道、社区职责]街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导和监督，协调处理业主大会、业主委员会活动中的纠纷。社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门开展与物业管理有关的工作。[修改意见]街道办事处、乡镇人民政府对业主大会和业主委员会的活动进行指导和监督，以及处理纠纷没有上位法依据，其所拥有的是协助和指导业主设立业主大会，选举业主委员会的义务