商业地产营销目录序、商业地产关键词第一篇、商业地产综述一、商业地产分类二、商业地产宏观情况第二篇、商业地产营销代理一、商业地产代理团体二、商业地产代理步骤：三、商业地产代理前期工作四、商业地产营销代理内容第三篇、商业地产招商一、招商方案策划：二、商铺招商手段三、招商方案实施和监督附件一：烟台南大街购物商城营销案附件二：平顶上贸易广场营销策划方案附件三：大连万达商铺失败案序、商业地产关键词关键词一：“商业地产经营决定价值”投资者投资商业物业，其收益包含租金收益和升值收益两个基础组成。租金要上涨，物业要升值，除了地段原因外，经营能力是最根本。一个商业项目没有好经营前景，极难销售出去。即使顺利销售了，后期经营跟不上，也会出现很多后遗症。关键词二：商业项目难就难在招商上现在房产市场上，盖房子、卖房子全部相对轻易，开发商基础处于相对强势地位，但招商就不一样了，来不来商家说了算，这是众多商业地产开发上比较头疼一件事。关键词三：“地产商需要增值顾问服务”假如我们能够建立一套完整商业地产运行模式，在策划代理过程中从经营角度为地产商提供增值顾问服务，将会使我们站到一个行业高度，关键竞争力会大大提升。在和开发商谈判过程中就会处于相对强势地位。第一篇、商业地产综述一、商业地产分类（一）、按存在形式分商业地产可分为：大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、小区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等。（二）、按产权形式分１、虚拟产权商铺虚拟产权式商铺产生和返租模式出现其实是发展商为了处理大卖场面积消化难题，购置者拥有一定面积产权，但具体商铺位置通常不明确。在此条件下套现是第一位，只能以市场需要做策略性引导，利用返租方法是有效。（此种形式在北京、上海、成全部等城市已严禁使用，深圳还有部分存在）２、独立产权商铺独立产权式商铺拥有一个独立商铺空间，重视项目入市后经营情况和物业升值，开发商通常采取应将部分卖场保留，该类型商铺需要依靠一定规模产业基础和较为成熟物流环境，在此基础上，对所经营业态业种和经营环境，经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提升项目标市场认知度，从而提升项目标商业价值和发展前景，吸引投资者和经营者共同投资热情。二、商业地产宏观情况（一）、商业地产需求量增加伴随中国经济连续发展，大家消费水平不停提升，和中国商业、零售业12月11日根本对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家关注，寻求适合商家发展商业地产项目，成为众多中国外商家扩张规模、占领市场基础。，商铺需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越项目将成为追捧对象。（二）、运行模式将回归理性由政府推进会展中心、城市广场、步行街这类形象工程，和部分开发商盲目兴建购物中心、批发市场等问题逐步暴露出来，部分不符合城市商业计划、不符合商业地产运作规律项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点。所以以后商业地产开发上将更多地包含到商业地产后期经营管理上，单搞开发地厂商以后竞争力将会越来越弱。或说是市场上需要专业商业地产代理企业，和专业商业管理企业。（三）、商铺开发尚待继续探索上世纪90年代后期开始，商铺投资逐步成为中国房地产投资热点，业内还有些人称是“商铺年”。经过高价出售商铺，开发商既能够快速回收资金，同时也将项目标经营风险分散转移到了中小投资者身上。但一度深受青睐产权商铺，也使得不少开发商深陷于项目经营不尽如人意苦恼中。第二篇、商业地产营销代理一、商业地产代理团体一个较完善商业地产代理团体基础上要包含三个部门，策划部、销售部、招商部。三个部门界限未必很清，能够只是概念上分组，各个部门主管可能同属一部，每个主管全部会很熟悉另一个部门，或参与另一个部门工作，只是各自负责一个模块而已，这么能确保整个营销系统完整性。二、商业地产代理步骤项目投标、签署合约、项目定位、建筑计划设计、设计深化和招标、形象设计和包装、招商营销、产权销售、商业开业。三、商业地产代理前期工作（一）立项：接收用户委托，进行立项研究和立项过程操作。1、项目确立前初步市场调查，包含宏观政策、中国外同行业现实情况和发展趋势、相关产业情况、技术水平评价。2、项目范围确定、项目基础定位、项目建筑学价值、环境和历史价值评价。3、项目标经济效益估算、社会效益和环境效益初步评价。4、编写项目提议书。（二）、可行性研究：经济效益评价，提出评价结论和提议1、市场调查包含项目产品（包含货物产品和服务产品）市场供求现实状况、趋势调查，可利用