上海房地产的现状调研以及发展趋势摘要：近年来，随着房地产在我国国民经济中支柱产业地位的确定，房地产的健康发展对我国国民经济的影响日益显著。而上海作为我国经济发展中心之一，房地产的实际发展虽然持续有效，但也存在着许多的问题。发展不平衡、绩效不高、结构不合理等问题一一存在。认识这些问题把握发展趋向并未房地产的持续健康稳定发展提出宝贵的建议对上海经济的发展有着至关重要的意义。同时，住房是民生之本，是关系国计民生的大事，房地差的发展对于政治稳定和国泰民安都有着不容忽视的重要意义。关键词：上海房地产；现状分析；优化对策；发展趋势一、引言房产建筑作为城市实体硬件的主要组成部分，其发展空间直接决定于所在城市发展的潜力与空间。而上海作为未来的国际大都市，国际经济、贸易、金融等中心发展中心。不仅是我国经济发展中心之一，也是外商最看好的投资场所和居民消费增长迅速的城市，无论是旧城的改造、城市的扩建、新城的建设以及郊县的开发等各个方面都有着巨大的发展空间，这就在宏观环境上为上海房地产经济的发展提供了根本性条件。房地产经济的长期看好，并不意味其在发展中能够一帆风顺。为了上海房地产经济快速平稳发展，为上海的国际都市的强大提供有利的硬件支援。对于上海房产经济发展现状以及存在的问题进行探讨研究并且对发展趋势的把握，以及对于进一步的发展提出相应的对策和建议有着十分重要的现实意义。上海的整体发展有赖于持续、稳定、健康发展的房地产经济支持，只有这样，房地产经济的发展才能同广大人民消费水平的提高一级全面建设小康社会保持一致。上海房地产市场结构分析市场结构是指厂商之间市场关系的表现和形式，主要包括买卖双方之间在交易、利益之间的存在的关系。上海的房地产市场有着十分明显的结构特征：集中度分析。市场集中度是指各行业中若干最大的企业产销量占行业总产销量的百分比，是刻画产业市场结构形状和大企业市场控制力的一个概念。一般来说，行业集中度反映着市场的垄断程度和市场权力。调查研究表明上海房地产行业还没有形成规模效应，更谈不上垄断。企业数量众多、集中度低，这种市场结构不利于产业的运行与竞争。意大利经济学者帕累托80/20规律中指出：一个成熟、理性、规范的产业，20%的企业占领80%的市场份额形成形成有序竞争局面，促进良心的循环与发展。像一些发达国家都能达到，而上海却远远低于这个比例。经济规模分析。所谓经济规模是指生产产量增加导致企业成本的递减和收益的增加，一般表现为“长期平均成本下降”，即长期平均成本曲线呈下降趋势，下降的最低点就是莱昂斯的企业生产最小有效规模效应了。但规模和收益并不是呈正比的。也有企业规模过大导致平均成本高、经营效率下降，变成“超大规模不经济”。在我国宏观调控政策下，上海房地产发展态势逐渐健康化，但是还远远无法实现规模经济发展的需求。上文中提到集中度较低，虽然施工面积、竣工面积和销售额都比较大，但是基数也大，远远达不到要求。而且过多的施工、稀缺的资源的浪费都阻碍了房地产未来的良性发展之路。产品差异化分析。所谓产品的差异化是指同类产品生产中，不同产商提供的产品所具有的不同。差异化的目的是为了降低产品的价格敏感性，使客户在进行购买时减少对价格因素的考虑。实现这一目的的手段是使得该产品的非价格产出特征与其他产品有所差别。形成差别的因素很多，差异类型也很多样。通常都是从产品的特征维度和服务支持维度进行探讨。所谓产品特征维度指的是产品在生产出来后本身具有的产出特征。例如一件住宅产品的特征包括住房的面积、房型、地理位置和房屋质量以及设计等相关特征，通常产品特征上的差异化体现在技术创新或是严格的质量管理。在这个维度上，客户愿意用同样的价格购买更多的优势，即选择性价比高的房产。因此越来越多的开发商都会选择一些优秀的合作者，设计、舒适度、经营手段和方式以及广告信息的传播不同导致房产总体的差异，有利于消费者的多样化选择。服务支持维度是指在客户眼中，销售者在帮助他们在选择、获得和使用产品方面提供的服务，住宅产品的服务主要包括物业管理、售前咨询等，主要聚焦于客户的使用过程中。在许多情况下，企业往往忽略了服务支持这一维度的差异化。因为这一差异化在产品销售中无法立竿见影的出现效果。然而，当对客户的服务逐渐积累大到一定程度时，就会形成品牌效力。当今房地产市场上，品牌的力量是不言而喻的。其实，许多有名厂商的产品并不是在产品本身领先竞争对手，制胜点往往体现在他们的服务上。因此，在企业进行产品的生产和销售时，对这两个维度都不能忽视。市场壁垒分析。进入壁垒，是指进入厂商必须承担而在位厂商不必承担的成本，它是不完全竞争市场存在的成本，它是不完全竞争市场存在的根本条件。市场壁垒的存在对于市场的竞争有着积极有利的影响。而上海房地产的进入壁垒只有产品差别优势和资本要求。首先，产品差别在前文中