战略运营部南昌市房地产市场一季度分析重大调控政策1.二手房交易征收20%个税3月1日，国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（即“国五条”细则），要求各地方城市制定新建商品住房（不含保障房）价格控制目标、完善住房限购措施、二手房交易征收20%个税、3月底前编制并公布商品住房用地供地计划等六项房地产调控举措。2.房价增幅不高于居民实际收入增幅2013年3月31日晚间，南昌市公布“2013年度新建商品住房价格控制目标的公告”，要求本市新建商品住房价格增幅控制在当年城镇居民人均可支配收入的实际增幅以内（2012年南昌市城镇居民人均可支配收入实际增长率约为11.1%，今年城镇居民人均可支配收入增长率确定为12%，实际增长率需要扣除当年CPI的增长）。土地供应2013年1-3月份，南昌市土地总供应面积为7886.4105亩，环比下降1.42%，相比2012年同期增长177.13%，其中新增土地供应2920.9805亩，土地成交3960.1405亩，环比增长22.37%，同比增长130.51%，土地市场供需两旺。项目2012年一季度2013年一季度同比增长环比增长土地总供应2845.75657886.4105177.13%-1.42%新增供应1436.2772920.9805103.34%-32.25%土地成交1718.0083960.1405130.51%22.37%表1：南昌市土地供应和成交面积表（单位：亩）图1:2012年-2013年南昌市土地供应量和成交量新建住宅、二手房住宅成交2013年1-3月份，住宅新增供应套数为8728套，成交8773套，同比增幅分别为67.20%和38.33%。1-3月份二手房住宅成交量为7614套，同比增长140.19%，环比下降17.54%，其中三月份由于新“国五条”的出台，二手房住宅成交量暴涨至5245套。项目2012年一季度2013年一季度同比增长环比增长住宅新增供应5220872867.20%55.03%新建住宅成交6342877338.33%-15.85%二手房住宅成交31707614140.19%-17.54%表2：南昌市新建住宅供应、成交与二手房成交表（单位：套）图2:2012年-2013年南昌市新增住宅成交量和二手房成交量图3:2012年-2013年南昌市新增住宅和二手房住宅成交均价销售价格2013年1-3月份南昌市新建住宅和二手房住宅成交均价都延续了去年以来的平稳增长态势。新建住宅销售均价为8307元/m²，环比上涨2%，二手房住宅销售均价为8290元/m²，环比上涨1%。综合分析3月初为防止房价过快增长，中央出台系列调控政策，但最后都是雷声大雨点儿小，各地政府并未严格落实相关政策。从土地供应量和成交量来看，2013年一季度开发商拿地速度明显加快，相比2012年同期，土地新增供应量和成交量都成倍增长，土地成交量在1月份更是达到2357.2525亩的新高。从销售来看，一季度南昌市房地产市场量价齐升。新增住宅供应量环比和同比都大幅增长，新建住宅成交量和二手房住宅成交量同比大幅增长，但相对2012年四季度，由于2012年下半年刚需的大量释放，新建住宅成交量和二手房住宅成交量都明显下降，销售逐渐放缓。从成交均价来看，一季度销售价格稳步增长。综合来看，2013年一季度南昌市房地产市场处于稳步上升过程。由于前期大量刚需的释放，预计短期内新建住宅和二手房住宅成交量都会有所下降，销售价格将会有所回落，但从长期来看，如果没有后续政策的出台，随着调控预期的落空，可能会刺激市场的反弹升温。