物业管理招投标一、中国物业管理市场化产生的历史背景1.谁建设谁主管阶段1981年¡ª¡ª1993年建设部提出¡°谁建设谁主管的模式，强制开发单位负责物业管理2.萌芽阶段1993年——1999年1993年深圳市推出“莲花北村住宅小区”物业管理公开招投标，深圳万厦居业物业中我国第一次采用招标方式确定物业管理权标从产品经营到品牌经营的标志1996年深圳鹿丹村住宅小区（10多年旧小区）物业管理公开招标，深圳万科物业中标深圳甲级物业管理企业由几家发展到40多家，企业规模由几十万平米发展到上百万平米全国物管企业发展到2万多家,员工200余万3.试验阶段1999年¡ª¡ª2003年1999.5.23-24日,全国物业管理工作会议在深圳召开，提出打破地方保护，打破垄断，把先进的物业管理理念、方法和机制推向全国,会上南京周学柏副市长欢迎全国优秀物业管理企业到南京投标深圳会议上南京推出百家湖别墅、公寓花园小区项目公开招标。当场几十家企业响应，22家企业报名，最后8家企业（其中上海5家、深圳1家、南京2家）参与竟标1999.6北京“回龙观经济适用房住宅小区”项目物业管理招标,几十家物管企业响应，10多家企业入围，深圳长城物业和北京天鸿物业中标2000年元月深圳万科物业中标建设部大院38万平米的物业管理我国招投标的发展历程1980年以前无招投标1980年国务院颁布《关于开展和保护社会主义竞争暂行规定》1981年第一次使用世行扶贫贷款（大学项目）2亿美元，要求招投标，自此设备采购采用招投标九十年代建筑业逐步采用招投标2000年1月1日《中华人民共和国招投标法》实施2003年7月1日建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法实施2004年7月1日重庆市《前期物业管理招投标管理暂行办法》实施二、物业管理招投标的基本概念1.定义物业管理招投标———指物业所有权人或其法定代表人根据物业管理服务的需求，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业服务公司竟投，从中选择最符合招标条件的竟投者，并与之订立物业管理服务合同的交易行为。2.范围根据《招投标法》判断一个项目是否应该公开招投标的原则：（1）是否与社会公共利益密切相关（2）是否关系到国家利益（3）是否涉及国家机密该原则也是国际惯例《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定以下项目必须招投标：（1）住宅项目（2）与住宅同一物业管理区域内的非住宅项目例外：a、同一物管区域内规模较小的；b、建设单位全部自用的；c、法律另有规定的。3、招标的类型公开招标——招标人通过公共媒体公开发布招标信息，邀请所有符合投标条件的潜在投标人参加投标的招标方式特点：招标人以公开的方式邀请不特定的投标人参与投标，招标程序和中标结果公开，其评选条件和程序预先设定，且不允许在程序启动后单方面改变。时间长、程序复杂、费用高邀请招标¡ª¡ª¡ª不公开发布招标信息，而直接邀请某些组织或法人参加投标的方式。特点：招标人以邀请书的方式邀请特定的投标人参与投标，招标程序和中标结果公开，其评选条件和程序预先设定，且不允许在程序启动后单方面改变。省时、省力、省钱4、原则公开、公平、公正、合理三、招标的基本程序准备阶段：1建立招标机构2制作招标文件3招标项目备案招标阶段：4发布招标公告或投标邀请书（邀标）5接受投标人投标意向书6投标人资格预7对预审合格的投标人发出投标邀请书8发售招标文件9组织投标人踏勘现场10召开标前会，解释招标文件，并以书面形式告知所有投标人调查阶段：11投标人调查（信誉、业绩、质量）开标评标阶段：12组建评委会（5人以上单数，专家>2/3）13组织开标会（招标人主持）14评标投标书评分（权重50—60）业绩质量评分（权重20—25）现场答辩评分（权重20—25）15编制评标报告（评委会）定标阶段16招标人定标17发出中标或未中标通知书18退还保证金19评标和中标结果备案合同签定阶段：20完善服务方案21招标人与中标人签定合同四、物业管理投标程序准备阶段：1获取招标信息2项目评估3递交投标意向书4购买或取得招标文件5市场调研6踏勘现场7参加标前会标书制作阶段：8投标书制作投标书包括：投标函投标报价书（价格标）管理服务方案（技术标）资格证明文件（商务标）招标文件要求的其它文件投标阶段：9缴纳投标保证金10送交投标文件11接受招标方的资格审查12参加开标会和现场答辩13完善管理服务方案14签定合同五、物业管理项目投标书结构（一）综合式投标书1.标的物业管理服务的整体设想与策划物业档次的定位服务档次的定位