浅谈商业银行贷款与房地产市场班级：姓名：学号：近年来，我国房地产市场不断拓展，商业银行个人住房贷款也迅速发展。随着住房抵押贷款的产生和发展，促进了金融业和房地产业的发展，但也给该行业带来许多问题。尤其是美国近来的次信贷危机，商业银行应加强对住房贷款的风险分析与识别，以便及时采取措施，防范信贷风险。本文简单介绍了银行贷款与房地产市场的关系，我国住房抵押贷款的现状，并论述了其中所产生的风险问题以及解决这些问题的一系列对策和建议。在房地产经济领域里，政府与市场是对立与统一的辩证关系。按照经济学原理，政府和市场是现代经济运行中的“两只手”，其中，政府是调节经济运行的“看得见的手”，市场是进行资源配置和调节的“看不见的手”。现代经济正是在这两只手的共同作用下，进行着自我调节和应有调整，从而实现着相应的发展和成长。在房地产经济领域里，也毫无例外地遵循着这样的规律，房地产经济领域里的政府和市场是一对矛盾统一体，两行则之间的关系既对立又统一。其中，对立的一面是指将房地产经济作为一个考察的对象，政府也是市场经济的一个主体，但是要具体到整个房地产经济的调节，政府就是独立于这个经济运行体的外在力量了。统一的一面是指，不论政府调节还是市场调节，其目的都是为了促进房地产经济的持续、健康发展。而在政府调控房地产市场发展的手段上，控制银行利率是重要的一个方面，由此可见，限制开发商的资金来源是能影响到开发商的建房承购，从而影响到房地产市场的价格。我国房地产企业资金来源主要如下：从规模上看，我国房地产的投资很大，从2001年到现在2010年，十年增长了近10倍，从结构上看，房地产企业的资金来源中，预算内资金、直接融资、利用外资和自筹资金来源所占的比重持续下降，银行贷款和其他资金来源所占比重迅速上升。同时，由于房地产业资金需求量大，资金周转期长的特点，决定了房地产业需要金融业的大力支持。完备的房地产金融包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金（主要为房地产投资基金）提供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化，不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系。而在我国的经济发展背景下，房地产金融体系存在着极大的不完备性。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。尽管我国房地产市场一直非常景气，同时也存在着非均衡结构的问题。对广大人民群众来说，个人住房贷款住房贷款与我们的生活更加息息相关。个人住房贷款是一种中长期消费信贷，具有贷款期限长、零售性和分期偿还的特点，个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低；另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。在其具体运作过程中,存在着较多潜在风险,可能会给商业银行带来经济损失。因此必须加强管理,采取行之有效的风险防范手段，保证此项业务健康快速发展。当下，我国个人住房贷款主要面临以下形式的风险：1.信用风险。又称为违约风险，根据违约者主观意志的不同又可分为主动违约风险和被动违约风险。主动违约风险是指房地产借款人根据房价或利率水平的变动，出于比较利益而主动停止或延期还贷造成的有意违约。被动违约是指房地产借款人因某种客观原因，如由于家庭、工作、收入、健康等因素，或由于自然灾害、战争、社会动乱等不可抗力原因造成借款人无法按期还款所发生的违约。2.资产变现风险。是指由于个人住房贷款资金的来源与运用在期限、结构、数量上的不匹配，以致商业银行不能清偿到期债务、满足客户提取存款要求的风险。商业银行的资产负债结构不匹配，极易造成银行信贷资金不稳定，从而面临较高的风险。3.利率风险。是指由于个人住房贷款在还款期间的贷款利率不固定，而对应其来源的银行资金的存款利率固定，当利率发生变动时，使银行利润受损的风险。我国商业银行个人住房贷款利率均是浮动利率，在浮动利率下，借款人每年还款金额不是固定的，一旦贷款利率出现较大幅度的上升，借款人的还款压力将明显增加，对于一些投资性购房者，可能会出现还款困难。当利率下调时，由于定期存款利率不变，而贷款利率按新利率执行，银行的收益空间就会缩小。4.法律风险。主要表现在虚假按揭贷款业务中，由于假按揭业务无真实的交易背景、贷款要件严重不全且长期无预抵押登记手续和他项权证，一旦开发商因经营不善无力提供还款资金，银行将从法律关系上面临巨大风险。根据以往的实际情况来看，几乎所有假个贷项目，在一段时间之