项目编号:KR/HBJZ/LW/002湖北荆州观邸项目物业管理建议书编制:上海科瑞物业管理有限公司授权代表:韦兆阳编制时间:2004年3月31日批准时间:2004年4月2日审批:荆州天发金达利房地产开发有限公司生效时间:2004年4月5日郑重声明本建议书内容涉及我公司和荆州天发金达利房地产有限责任公司合作的商业机密，仅对有合作意向的荆州天发金达利房地产有限责任公司公开。本公司要求荆州天发金达利房地产有限责任公司收到本物业管理项目建议书时做出以下承诺：本建议书仅供荆州天发金达利房地产有限责任公司在选择“观邸”物业管理合作单位和考虑相关物业管理事宜时使用。妥善保管本项目建议书，未经我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公开本建议书内容。否则，我公司将保留因此对我方名誉及经济上可能造成损失的索赔权。若本建议书的内容未被贵公司采纳，则我方将予以收回。特此申明！上海科瑞物业服务发展有限公司二零零四年四月十五日摘要根据荆州市的物业管理市场环境，观邸项目的项目定位，建筑设计标准、详细物业管理服务需求分析、荆州天发金达利房产开发有限公司对本项目物业管理的要求，我公司观邸项目提供一站式无忧物业管理服务，着重于管理服务的每一个细节，满足尊贵业主的各种需求，以卓越的物业管理理念、先进的物业管理方式创造“安全、整洁、舒适、文明、”的居住环境。科瑞物业现所涉及的物业管理项目包括写字楼、居住小区、大型工业厂区、综合商务楼宇等，有较长时间的管理经验积累，从中总结出了大量优秀的物业管理经验。并严格按照ISO9000：2000版的要求，在公司内部建立一套规范、系统、实用、高效的质量管理体系，同时形成了完善的服务模式，能够成为为观邸提供规范化、人性化、合理化、质量化的物业管理服务的有效保障。关于观邸项目的合作，我公司以品牌和技术的优势与荆州市的有关企业或个人合作，组建荆州市荆瑞物业服务发展有限公司来管理该项目。我公司将观邸的管理标准定位为专业物业管理，提供物超所值的物业管理服务。现在我公司提供2种方案供荆州天发金达利房产开发有限公司选择：A、经测算，本项目的开办费为267547.00元，年度管理费支出为779855.50元，年度亏损额为258324.50元，我公司建议收费水平为新建部分为0.70元/平方米·月，已有的天发花园为0.30元/平方米·月。另需要管理用房196平方米。包括：管理处办公室100M2、安保队办公室20M2、维修班办公室20M2、员工宿舍生活用房32M2，此外仓库24M2。B、采用一揽子方式，在合作的2年中支付的开办费用、管理费亏损补贴、合理的酬金等总金额为928196.00元，于合同签订后半个月内全额支付给我方。管理用房要求同A方式。注：如开发商要求管理费的收取低于0.70元/平方米·月的标准，差价由开发商额外据实补贴。目录郑重声明……………………………………………………………………01页摘要……………………………………………………………………02页目录……………………………………………………………………03页前言……………………………………………………………………04页二、公司简介…………………………………………………………………05页三、项目概况与分析………………………………………………………10页物业特点及分析………………………………………………10页管理思路及重点………………………………………………11页管理目标………………………………………………………13页四、服务模式………………………………………………………………15页高效管理原则……………………………………………………15页服务模式…………………………………………………………16页客户方针…………………………………………………………27页物业管理前期筹备工作…………………………………………28页小区前期管理……………………………………………………31页五、管理人员架构…………………………………………………………42页管理组织架构……………………………………………………42页管理处组织机构和岗位设置……………………………………43页六、管理费用预算…………………………………………………………47页前期开办费用……………………………………………………47页管理费用预算……………………………………………………53页提请开发商解决问题……………………………………………56页七、结束语………………………………………………………………58页附件1：科瑞公司营业执照、资质、ISO9000的认证证书附件2：荆瑞公司营业执照、资质证书附件3：派遣工作人员的