房地产全程营销理论体系房地产全程营销理论体系思想是在中国房地产从卖方市场转变为买方市场过程中，结合市场营销学理论和实践产生含有实践指导性一套科学运作方法。不少发展商含有雄厚实力进行房地产规模开发，但却不全方面把握项目运作各个步骤。假如只靠发展商自己探索项目操作方法，往往费时费力，周期太长，机会成本很大，专业房地产营销是从项目用地初始状态就导入营销科学方法，结合房地产行业运作步骤，逐步完善而形成理论体系，其关键内容包含：1．项目投资营销；2．项目计划设计营销；3．项目质量工期营销；4．项目形象营销；5．项目推广策划；6．项目顾问、销售代理；7．项目服务营销；8．项目二次营销。第一章项目投资营销第一节项目投资营销含义项目投资营销是房地产全程营销最为关键步骤，反应了房地产企业选择开发基项目标过程，这个过程操作好了，就意味着项目成功了二分之一，在这个过程中多下些功夫，以后开发经营中就能够事半功倍。项目投资营销经过对项目环境综合考察和市场调研分析，以项目为关键，针对目前经济环境，当地房地产市场供求情况，项目所在区域同类楼盘现实状况及用户购置行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行正确市场定位，和项目价值发觉分析，然后依据发展商提供基础资料，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提醒，还对项目开发节奏提出专业意见。第二节项目投资营销具体内容一、项目用地周围环境分析1、项目土地性质调查。地埋位置。地质地貌情况。土地面积及其红线图。七通一平现实状况2、项目用地周围环境调查。地块周围建筑物。绿化景观。自然景观。历史人文景观。环境污染情况3、地块交通条件调查。地块周围市政路网及其公共交通现实状况、远景计划。项目对外水、陆、空交通情况。地块周围市政道路进入项目地块直入交通网现实状况4、周围市政配套设施调查。购物场所。文化教育。医疗卫生。金融服务。邮政服务。娱乐、餐饮、运动。生活服务。游乐休憩设施。周围可能存在对项目不利干扰原因。历史人文区位影响区域市场现实状况及其趋势判定1、宏观经济运行情况：。中国生产总值A第一产业数量B第二产业数量C第三产业数量D房地产所占百分比及数量。中国房地产开发业景气指数。国家宏观金融政策A货币政策B利率C房地产按揭政策。固定资产投资总额A全国及项目所在地B其中房地产开发比重。社会消费品零售总额。商品零售价格指数A居民消费价格指数B商品住宅价格指数。中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关政策法规。项目所在地居民住宅形态及比重。政府对各类住宅开发和流通方面政策法规。政府相关商品住宅在金融、市政计划等方面政策法规。短中期政府在项目所在地及项目地块周围市政计划3、项目所在地房地产市场总体供求现实状况4、项目所在地商品住宅市场板块划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发觉6、商品住宅用户组成及购置实态分析。多种档次商品住宅用户分析。商品住宅用户购置行为分析三、土地SWOT分析1、项目地块优势2、项目地块劣势3、项目地块机会点4、项目地块威胁及困难点四、项目市场定位1、类比竞争楼盘调研。类比竞争楼盘资料。项目户型结构详析。项目计划设计及销售资料。综合评判2、项目定位。。市场定位A区域定位B主力用户群定位。功效定位。建筑风格定位五、项目价值分析1、品住宅项目价值分析和基础方法和概念。商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法A选择可类比项目B确定该类楼盘价值实现各要素及其在价值实现中权重C分析可类比项目价值实现各要素之特征D对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素对比值E依据价值要素对比值判定本项目可实现均价。类比可实现价值决定原因。类比土地价值，地段资源差异*市政交通及直入交通便利性差异*项目周围环境差异包含——周围自然和绿化景观差异——教育、人文景观差异——多种污染程度差异——周围小区素质差异*周围市政配套便利性差异B项目可提升价值判定*建筑风格和立面设计、材质*单体户型设计*建筑空间布局和环艺设计*小区配套和物业管理*形象包装和营销策划*发展商品牌和实力C价值实现经济原因*经济原因*政策原因2、分析项目可实现价值。类比楼盘分析和评价。项目价值类比分析A价值提升和实现要素对比分析B项目类比价值计算六、项目定价模拟1．均价确实定·住宅项目均价确定关键方法a类比价值算术平均法b有效需求成本加价法*分析有效市场价格范围*确保合理