第一章房地产投资及其风险第一节投资与房地产投资一、投资（一）投资的概念从金融角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出；从经济角度理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。（二）投资的分类1．短期投资（通常是一年内）和长期投资，主要取决于投资者的投资偏好。2．直接投资和间接投资3．金融投资和实物投资（分为固定资产投资、流动资产投资）4．生产性投资和非生产性投资房地产投资领域几乎涉及到各种投资形式，尤其是房地产金融的不断创新与发展，使传统上不适合在房地产投资领域使用的短期投资、间接投资、金融投资形式越来越得到普遍的应用。（三）投资的特性是一种经济行为、有时间性、目的是获取收益、有风险（四）投资的作用1．投资是一个国家经济增长的基本推动力2．投资与企业发展密切相关3．投资可以促进人民生活水平的提高4．投资有利于国家的社会稳定和国际交往二、房地产投资（一）房地产投资及其目的1．房地产投资的概念经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型、机会型（二）房地产投资的特点1．区位选择异常重要2．适于进行长期投资3．需要适时的更新改造投资4．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险5．变现性差6．易受政策影响7．依赖专业管理8．存在效益外溢和转移收益情况受周边物业、城市基础设施、市政公用设施、环境变化影响（三）房地产投资的物业类型1．居住物业居住物业投资主要表现为开发投资，将建成后的住房出售给购买者，市场最具潜力，投资风险相对较小。2．商业物业开发-持有或整体出售给机构投资者统一持有模式越来越成为一种趋势，收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，更适合长期投资。3．工业物业适应性：高新技术产业用房>轻工业厂房>重工业厂房4．酒店与休闲娱乐设施包括酒店、度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场5．特殊物业包括加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道、高尔夫球场，多属于长期投资第二节房地产投资的形式与利弊一、房地产直接投资（一）房地产开发投资通常属于中短期投资，形成市场上增量供给（二）房地产置业投资其对象可以是市场上增量房地产（新竣工的商品房），也可以是存量房地产（旧有房地产）；投资目的：满足自身生活居住或生产经营，即自用；作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。二、房地产间接投资（一）投资房地产企业股票或债券（二）投资房地产投资信托基金收益相对稳定，投资收益来源于其所拥有物业的经常性租金收入；流动性好，可以在证券交易所交易。按资产投资的类型划分为权益型、抵押型、混合型。（三）购买住房抵押支持证券是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，主要做法是银行将债权出售给专门设立的特殊目的公司SPC，由SPC将其汇集重给成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式、还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司、担保公司担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。兴起于20世纪70年代。三、房地产投资的利弊（一）房地产投资之利1．相对较高的收益水平2．易于获得金融机构的支持3．能抵消通货膨胀的影响，尤其是预期通货膨胀的影响4．提高投资者的资信等级（二）房地产投资之弊1．投资数额巨大2．投资回收周期较长3．需要专门的知识和经验第三节房地产投资的风险一、房地产投资风险的概念（一）风险的定义从房地产投资的角度来说，风险为未获得预期收益可能性的大小。如果某事件具有不确定性，常常用定性方法估计未来投资收益，可用方法有：1、小中取大法（对未来持悲观看法）、2、大中取大法（对未来持乐观看法）、3、最小最大后悔值法（二）风险分析的目的帮助投资者回答3个问题“预期收益率是多少，出现的可能性有多大？相对于目标收益、融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？预期收益的变动性、离散性如何？房地产投资的风险主要体现在四方面：投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性、资产管理的复杂性。二、房地产投资的系统风险（也称不可分散风险、市场风险）房地产投资首先面临的是系统风险，这些风险不易判断、无法控制（一）通货膨胀风险，也称购买力风险以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者承担的风险越大。（二）市场供求风险（三）周期风险房地产市场周期波动分为4个阶段：复苏与发展、繁荣、危