市场大洗牌，房地产开发暴利时代终结？2011年以来有关报道也称，北京、武汉、四川已有上千家房企从楼市”消失”，尽管这些房企的”消失”是由于”资质”问题被叫停房地产业务，和房地产市场调控没有直接相关性，但也让我们感觉到中小房企的生存危机。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从当前楼市常态化的调控特征、房企利润率变化状况、品牌房企拿地换仓战略等多方面因素来看，房地产开发thldl.org.cn市场集中度进一步提高，经历新一轮的市场大洗牌运动也势在必然。首先，大型品牌房企的集中度正在不断提高，品牌房企之间的业绩正在出现较为明显的分化。《2013年上半年中国房地产企业HYPERLINK"http://www.thldl.org.cn/news_list_3.html"\o"销售"销售排行榜TOP50》显示，2013年上半年，在上榜HYPERLINK"http://www.thldl.org.cn/news_list_12.html"\o"企业"企业HYPERLINK"http://www.thldl.org.cn/news_list_3_2.html"\o"销售培训"销售金额集中度方面，全国TOP10企业市场份额为15.21%，较去年全年增加了2.45个百分点；销售面积集中度方面，TOP10企业市场份额从去年的9.10%上升至9.85%。这意味着中国房地产市场的品牌集中度又有了新的提高，市场正处于”洗牌”当中。其中，万科、绿地、中海、保利、恒大组成了销售均值为649亿元的中国房企的第一梯队。而万科一家公司今年上半年销售金额就达到830亿元，同比上升36个百分点。值得一提的是，上述五家房企销售金额平均同比增长率高达28.8%。同策HYPERLINK"http://www.thldl.org.cn/news_list_1_1.html"\o"管理咨询"咨询研究中心总监张宏伟认为，仔细对比近年来的HYPERLINK"http://www.thldl.org.cn/news_list_1_19.html"\o"品牌管理"品牌房企HYPERLINK"http://www.thldl.org.cn/news_list_9_11.html"\o"销售经理"销售榜单，有几个分化的趋势值得关注。首先是产品以刚需为主的高周转的公司一般业绩表现得比较好。其次，处于转型之中或产品线偏高端的公司业绩可能因周转速度放慢受到较大影响；第三，低库存高周转类的企业近期发展态势迅猛，正在实现”弯道超车”的过程中。其次，房地产行业暴利时代结束，常态化调控导致利润率持续下滑，成本控制能力较弱的企业在当前调控市场背景下没有办法生存，迟早会退出房地产业。从目前来看，由于暴利时代的终结，企业净利润率持续下滑，2013年第一季度上市房企的净利润率已经下滑至13%左右，利润率下滑导致成本控制能力较弱的企业在当前调控市场背景下没有办法生存，市场在这个阶段进行并购、洗牌也势在必然；第三、银行收紧对房地产开发企业的贷款，尤其是收紧对于中小房地产开发企业的贷款，导致中小房地产开发企业生存环境步履维艰，尤其是在钱荒的市场背景下，银行对于中小房企的房地产开发贷款的限制会更加明显。例如去年以来，建设银行已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定”分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时，”房地产开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。”第四、部分中小房地产开发企业借助民间资本并没有度过难关，反而使其负债累累，面临被洗牌的境地。无疑，收紧中小房地产开发贷款的融资渠道，使得中小房企在高资金杠杆下原有的滚动式房地产开发难以为继，也对于房地产开发商自有资本金比率提出更高的要求。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于中小企业来讲，自有HYPERLINK"http://www.thldl.org.cn/news_list_6.html"\o"资本"资本金比率的提高、融资渠道的收紧，中小房企的发展环境是越来越恶化。这时中小房企借助民间资本有可能会使其更加负债累累，这有可能导致中小房企在整个房地产市场大格局变化中的地位也将逐渐淡化，整个行业或因银行对于中小房地产开发贷款的收紧而导致行业大洗牌加速。第五、企业停止发展、明哲保身不一定是中小房企上上策。现在看来，经历这两年多的常态化的楼市调控，中小HYPERLINK"http://www.thldl.org.cn/news_list_11.html"\o"房地产"房地产HYPERLINK"http://www.thldl.org.cn/news_list_11_13.html"\o"房地产开发"开发商并不