房地产上市公司冒险演绎“地价－股价”对赌格局2007年09月19日来源：HYPERLINK"http://paper.cnstock.com/paper_new/"\t"_blank"上海证券报作者：融资、圈地，再融资、再圈地……看似完美的产业链危机四伏，坐拥“地王”的企业可能的存活底线———房价年增15%十多年来，从未有一个时刻，土地像今天这样寸寸流金；从未有一个时刻，地价与股价的关系像今天这样密切关联。今年以来，土地成为房地产业迅速致富的代名词，也成为资本市场的头号宠儿。为购土地，房地产上市公司纷纷大举融资，截至9月17日的统计，仅增发一项就筹得资金266.33亿元，排名仅次于金融业。不久的未来，已确定增发的房地产股共计21只，合计增发46.57亿股。从蓬勃发展的股票市场巨额融资，再到日益热火的土地市场天价拍地，有了土地储备“妆点”的房地产上市公司，再包装盈利预期、再融资、再圈地……这看似形成了一条完美的产业链。然而，这场“对赌局”却蕴藏着不小的投资风险，那就是“地价赌的是股价会上涨，股价赌的是地价会上涨”，整个周期又建立在对未来房价高企的预期之下。据上海证券报对近日一些热门“地王”案例的独家测算，未来这些项目所在区域的房价至少需保持年增15%的持续上涨曲线，才能保证收益。试问，在房地产业宏观调控日益加码的今天，在已然全民躁热亟待清醒的大势下，这将是怎样一件难以完成的任务？一旦市场生变，房价收益抵不回地价和股价，如今的房企大佬们命运将会如何？◎于兵兵李和裕遍地“地王”，三大奇景今年6月至今，上海证券报记者亲临多个土地招拍挂出让现场，真正领略了逐次升级的土地争夺大战。每一次看似轻松的举牌背后，都是惊心动魄的财富较量，并可能成为改变未来几年甚至十几年区域房价的历史时刻。7月24日，湖南长沙，近1个小时的激烈竞价，北辰实业和北京城开组成的竞买联合体战胜北京金融街建设及长沙世纪金源，以92亿元的“天价”争得国内最大金额单宗土地新河三角洲地块———“全国地王”诞生，市场一片哗然。一个月后，8月24日，上海，短短半小时的较量，南京苏宁房地产以“黑马”姿态从新鸿基地产、和记黄埔、九龙仓等九家外资企业的“包围”中杀出，以44.04亿元的总成交价、66930元/平方米的楼板价摘得黄浦区163#街坊地块———“单价地王”出世，业内再度震惊。9月11日，广州富力地产以楼面价18729元/平方米的“天价”刷新广州“地王”纪录。……2007年的土地市场，从一线城市到二线城市，“地王”争霸四处上演。如果简单看到价格上的“地王”纪录，其实无可厚非，公平市场环境下，价高者得，这是土地招拍挂制度的初衷和原则。然而，仔细分析一下，眼下的“地王现象”与2006年以前明显不同。归纳一下，该现象背后有三大奇景：最后地价所折合的楼板价高于现时周边房价；“地王”一旦产生即拉动周边房价新一轮上涨；拍地资金越来越多地来源于房地产上市公司的股市直接融资。面粉贵过面包，房价要年增15％国泰君安的一份研究报告显示，2007年增量土地竞争加剧，地价快速上涨并直逼区域房价。如8月9日广州花都新华镇中心区建设北路住宅地块，楼板价4598元/平方米，周边房价5000元/平方米左右；7月10日杭州文教区23号地块楼板价1.57万元/平方米，周边房价1.5万元/平方米；“全国地王”长沙新河三角洲地块，楼板价约3500元/平方米，已达到了目前长沙商品房的均价，业内预测其项目定价会在5000元/平方米以上。在面粉已经或接近面包价格的情况下，当面粉在未来变成面包时，会卖什么价格？6月份，在港上市的浙江房企绿城中国以12.6亿元拍得上海新江湾城D1地块，较起拍价5.16亿元高出7.4亿余元，楼板价达到1.25万元/平方米。针对这个项目，上海浦东改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛诚算了一笔账：绿城拿下D1地块的楼板价为1.25万元/平方米，而目前新江湾城商品房销售价格在1.4万元/平方米左右。按照绿城的预计，项目4年后上市的售价近2万元/平方米，可以保证收益。但按此计划，4年中新江湾城板块的房价需上涨66%，也就是年涨幅在14%－15%以上。至于长沙的全国地王，若要在3年内获得收益，也需要实现总涨幅57%，年涨幅15%左右。“如果这些区域是特殊上涨区域，可能达到这个涨幅。但如果这些高地价项目很普遍，未来3至4年的城市房价将是怎样的景观？”官方的统计数据是，2006年70个大中城市房屋销售价格的全年涨幅仅5.5%，今年前8个月，国家统计局的房价涨幅数据月月刷出新高，到8月已经达到同比8.2%的房价涨幅。显然，如果上述指望房价年增长15%的“地王”再层出不穷，城市房价涨幅还将继续刷出新高。“地价－股价”对赌“2005年到2006年，各地也是‘地王’频出，