华南新城项目可行性研究汇报一九九九年十月目录一、项目名称2二、项目地点2三、项目背景2四、项目开发企业概况3发展商介绍3投资商介绍3五、项目设想4总体计划4关键经济技术指标5形态结构计划6住宅基础户型6六、市场分析及发展前景699年广州市房地产市场前景分析6项目市场分析9优越地理位置9配套完善，生活便利9现有楼盘分析9项目标发展前景10七、项目开发计划11八、项目资金筹集11九、基础数听说明12十、项目开发进度12十一、财务分析13销售收益估算表13利润估算表13现金流量表14十二、项目评定结果15华南新城可行性研究汇报一·项目名称番禺华南新城二·项目地点广州市番禺南村（番禺大桥东南地段），建设用地计划许可证033341、033342、033343号。项目东侧为计划居住用地；南面紧靠城市骨干道路：南村镇南大路；西侧距华南快速干线仅一公里，是对外出勤交通和联络广州市区交通轴向，由此往广州天河中心区仅15分钟车程，交通十分便捷；北面旁依珠江，和广州市区隔水相望。三·项目背景98年11月份，国家发展计划委员会、建设部、国土资源部、中国人民银行等四部门联合发出通知，要求各地抓紧落实今年已下达经济适用住房计划。显然，大规模经济适用住房建设，首先是建立健全中国新住房供给保障体系需要，其次，也是满足广大中低收入阶层对住房有效需求，进而推进经济增加需要。这种由政府统一计划、统一征地、统一拆迁、统一组织建设、含有良好销售前景“大众住房”，必将成为中低价位房地产“主渠道”，进而起到平抑房地产价格作用。现在，经济住房开发在北京、上海、西安、大连、福州、成全部、等城市进展快速。据报导，到现在为止，北京已开发经济住房237.5万平方米，售价大部分在—4000元/平方米之间；西安市估计在98年投资48.25亿元，开发410万平方米经济住房；福州估计在98年开发经济住房170万平方米。现在，广州市房地产价格偏高，在广州发展经济住房，既是以后广州市房地产政策关键所在，也含有极为宽广市场前景。正是在这种大好环境下，在广东省和番禺市政府大力支持下，广东珠江投资企业着手在番禺南村镇建设一个经济住房生活小区，为广东省省直机关干部、广州地域部分老师职员、广州市中低收入阶层提供美观大方、舒适实用、环境优美家庭住房。四·项目开发企业概况（一）发展商简况广东华南新城房地产是由番禺珠江房地产和英属处女岛爱宝置业合作成立中外合作企业，经广东省工商行政管理局同意于二0六月九日注册登记，注册资金为46475万元，合作经营期限为20年。合作企业宗旨为：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜房地产商品，并从开发中取得正当利润，发展各方经济。生产经营范围是：在经番禺市计划局编号为033341、033342、033343号建设用地计划许可证同意使用在番禺市南村镇珠江边以南、南大道以北、西至番禺市房地产企业用地红线边项目土地开发、建设、销售、出租和管理自建商业住宅楼宇。合作项目计划总用地面积为614平方米，项目计划分期进行开发，首期开发用地面积为995793平方米，建筑面积约为140万平方米。合作企业设董事会，实施董事会领导下总经理负责制。董事长胡荣义系由爱宝置业企业委派，董事会组员共五人，由董事会决定合作企业一切重大事宜。企业下设办公室、财务部、工程部、设计室、开发部、销售部等部门。企业职员共80人，其中大专学历20人，大学学历40人，硕士、总工程师10人，共占职员总数87.5%，聚集了一批房地产开发建设各方面人才。（二）投资商简况中方番禺珠江房地产。该企业合作股东为：广东珠江投资，占89%股份；番禺市南村镇经济发展总企业，占1%股份；广东珠江工程总承包，占10%股份。企业两大股东广东珠江投资和广东珠江工程总承包含有长久合作历史，含有较强经济技术实力。广东珠江投资拥有完整合理内部结构及各方面专业人员，在房地产市场竞争中含有较大优势，并把控制成本放在各项工作首位。企业利用大批量生产优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采取标准化管理模式施工建设等方法，有效地降低开发成本，使企业能够将中高级楼盘按中低级价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提升了在市场竞争力。多年来，广东珠江投资凭借其雄厚经济实力，良好施工质量，不停强化其品牌优势。企业组织开发华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，在广州市各具特色、灿烂一方，堪称典范。至99年10月，广东珠江投资在广州地域成功开发楼盘11个，建设用地面积约212万平方米，总建筑面积约593．6万平方米，已建成面积356万平方米。所开发楼盘销售良好，已建楼盘平均销售率达95％以上，