第一部分项目简介一、项目建设概况（一）开发建设项目前言拟建设投资的绍兴镜湖新区洋江西路5号地块项目通过对政策、市场以及行业等基础参数的剖析，结合对项目地理特征、文化内涵等相关元素的解读，海星置业有限公司经过全面认真的HYPERLINK"http://www.fangce.net/"市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择在镜湖新区洋江西路5号地块投资建设精品住宅小区，结合项目地块处于镜湖城市湿地公园的优越条件为项目的开发带来不可多得的机遇。（二）建设项目基本概况：项目名称：绍兴镜湖新区洋江西路5号地块建设地点：绍兴市镜湖新区洋江西路建设单位：绍兴海星置业有限公司企业性质：有限责任公司经营范围：房地产开发经营注册资金：10000万元法人代表：张铮地址：绍兴市镜湖新区东浦镇炬星村联系方式：0575-85198888开发商简介：绍兴海星置业有限公司系由股东海亮地产近控股集团有限公司、浙江巨星控股集团有限公司共同出资组建的股份制有限责任公司，于是2010年9月19日取得绍兴市工商行政管理局核发的企业法人营业执照，注册资本10000万元，公司坚持以市场为导向，开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，尊崇“诚信、品质、责任、拼搏”的企业精神，全力打造海星品牌。项目的基本概况：项目位于绍兴市镜湖新区洋江西路，经绍兴市规划国土局批准，用地性质为居住、商业办公。（三）独立承担可行性研究工作单位及相关成员项目的可行性研究工作由开发商海星置业有限公司独立承担并享有最终解释权，可行性研究报告编制过程严格按照建设部、省建设厅、市建设局、国土资源局等相关政府部门文件。（四）可行性研究报告编制依据1、国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》；2、建设部《HYPERLINK"http://www.fangce.net/"\t"_blank"房地产开发项目经济评价方法》；3、政府主管部门批准的资源报告、国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划；4、有关的经济法规及工程技术方面法规、标准和规范等5、政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。6、有关市场需求调查、分析和预测资料等（五）可行性研究报告研究范围研究范围主要包括：住宅HYPERLINK"http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/Index.html"市场分析及营销战略，建设规模及功能，工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价，银行贷款评价等。（六）项目建设规模与内容项目主要技术经济指标1建设地点绍兴镜湖新区洋江西路2规划总用地面积121697.144㎡3容积率≤1.84建筑密度≤25%5建筑高度24米≤建筑总高度≤80米6绿地率不少于30%7地下室面积≤104296㎡二、项目可行性研究结论1、本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策。2、项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场需求。从财务分析结果表明，本项目在计算期内预计经营收入390856万元，开发总投资247137万元，可获得投资利润143719万元，投资收益率为30.6%，缴纳所得税25227万元，扣除所得税后净利润为75683万元，项目盈利能力很强；本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。3、项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。第二部分项目背景和发展概况一、项目建设背景2002年，《绍兴大城市发展战略纲要》出台，确定了越城、柯桥、袍江三大组团和镜湖城市绿心的大城市格局。2007年市政府确定了“越州新城”建设的发展目标和总体框架。这对于加快建成绍兴大城市，扩大城市规模，强化中心城市功能，构筑区域竞争新高地，都将起到积极的作用。“越州新城”是指在越城、柯桥、袍江三大组团和镜湖新区的中间地带，建设一个融合各个组团的紧密型现代化新城区，将绍兴分散的几个组团连在一起。从2000起的十余年时间，绍兴经历了从局促空间突围、进而东扩北进、最终兴建越州新城这样一个演进的历程。《绍兴大城市发展战略纲要》，明确提出精心规划建设“城市绿心”与市“行政中心”；并首次正式将镜湖新区功能定位为“生态功能调节区、城市休闲娱乐区、水上旅游观光区和行政管理中心区”。二、投资的必要性镜湖新区板块是在市政府明确规划发展前景前提下逐步发展起来的一个新兴板块，从目前区域内在售楼盘的分布情况来看，目前镜湖新区板块主要指沿解放北路两侧开发的大滩区块，该区块尽管开发时间较短，但是由于众多品牌房产公司的进驻、高档楼盘的开发以及与老市中心直线距离近等原因在短时间内已经成为目前绍兴高价房的聚集地，是近阶