B-1市场比较法测算潍城区和平路48号4号商业用房价值根据市场比较法的替代原理，选择2010年5月期间与估价对象功能相同、标准相近的同类物业的正常成交价格作为比较案例，进行交易情况、交易日期、房地产状况修正，因可比实例一、二、三均属正常交易，交易情况修正不予考虑，其修正系数均为100/100；各可比实例交易时间与估价时点很接近，交易日期调整也不予考虑，其调整系数均取100/100，我们主要对房地产状况进行调整。选取潍坊市同一供求范围内近期三个市场交易实例一、二、三作为比较对象。估价对象位于潍城区和平路48号，我们调查选取了三处房地产的价格作为可比实例。可比实例状况如下：实例一：中亚商贸城，1层沿街营业房。位于健康街与和平路交叉口西南角。面积66m2，外墙涂料，水泥地面，水、电、暖齐全，环境良好。销售价格为30000元/m2,2009年建成，销售日期为2010年5月。实例二：新天地购物城，2层沿街营业房。位于东风街与新华路交叉口西南角。面积145m2，外墙涂料，水泥地面，水、电、暖齐全，环境良好。销售价格为18000元/m2,2009年建成，销售日期为2010年5月。实例三：中金国际，1-3层沿街营业房。位于青年路与健康街交叉口西南角。面积138m2，外墙涂料，水泥地面，水、电、暖齐全，环境良好。销售价格为17000元/m2,2011年建成，销售日期为2010年4月。具体计算如下：因素条件说明表可比实例一可比实例二可比实例三估价对象名称中亚商贸城新天地购物城中金国际潍城区和平路48号4号楼交易情况正常正常正常正常交易日期2011.52011.52011.42011.5区位因素商业等级一级一级一级一级交通便捷度便捷便捷便捷便捷公共配套齐备齐备齐备齐备繁华程度人流量大，商业聚集度好人流量大，商业聚集度好人流量较大，商业聚集度较好人流量大，商业聚集度好区域位置好好好好实物因素结构临路状况健康街、和平路胜利街、和平路健康街、和平路人民街、和平路楼层1层2层1-3层1-2层装修状况毛坯毛坯毛坯一般装修设计格局好好好较好朝向配套水、电、暖水、电、暖水、电、暖水、电建成年代2009年2009年2011年1994年市场承接能力好好好好用途权益状况土地使用性质出让出让出让出让他项权利状况无无无无销售价格（元/M2）300001800017000价格影响因素修正系数表可比实例一可比实例二可比实例三销售价格（元/M2）300001800017000交易情况100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100区位因素商业等级100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100公共配套100/100100/100100/100繁华程度100/100100/100100/100区域位置100/100100/100100/100实物因素结构100/100100/100100/100临路状况100/100100/100100/100楼层100/100100/100100/100装修状况100/100100/100100/100设计格局100/100100/100100/100朝向100/100100/100100/100配套100/100100/100100/100建成年代100/100100/100100/100市场承接能力100/100100/100100/100用途100/100100/100100/100权益状况土地使用性质100/100100/100100/100他项权利状况100/100100/100100/100比准价格（元/平方米）240711672316806用加权算术平均法取三个比较实例的比准价格为：24071×0.2+16723×0.4+16806×0.4=18226元/㎡（取整）评估价值=18226元/㎡×0000㎡=00000元