物业服务方案编制要点1适用范围1.1本指引主要适用于万达地产开发项目的《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》的编制。1.2对外承接项目的物业管理方案编制应依据具体委托内容和要求，并参照本指引的规定进行编制。1.3进入正常运营的物业项目，定期物业管理方案评审和修订应参照本指引的规定执行。2《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》的编制内容要点《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》主要是针对开发项目全过程中的物业管理事宜进行策划和计划。内容包括但不限于：（-）.物业管理市场调查：1）本地物业行业概况、当地的法规和政策；2）本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析；3）物业管理支持资源的调查分析（如社会化分包水平,物业人力资源调查、资薪水平）；4）主要竞争对手（相似楼盘）的物业管理情况分析（物业服务费用标准、服务模式、服务状况）；（二）潜在业主的物业管理消费需求书面调查分析；（三）SWOT技术分析和对策。（四）针对项目特点和自己的实际情况提出服务的目标：1）管理目标；2）质量目标；3）经济目标；4）安全目标。（五）提出具体的服务构想即管理的中心思想，和主要的管理模式及服务特点策划。（六服据服务构想和目标对物业管理服务行为提出具体量化标准。（七）组织机构、岗位具体人员配备（附图说明位置人数班次）和人员工资标准。（八）物业管理用房具体配备情况、位置和使用功能分布、物业维修基金落实情况。（九）项目物业管理日常服务成本测算（提出物业服务费和停车场管理费定价标准）（十）物业启动费用测算：1、物业管理经营期收支测算，提出盈亏数据2、为发展商提供服务成本的测算3、项目物业管理开办费用测算（十）就是一个项目在物业管理工作方面投入的总成本。（十一）对于潜在的各种业主投诉和已经发生的业主投诉分析（十二）其他需要说明的重要工作。（十三）物业管理各个工作的具体时间计划。