会计学//新政的出台背景(bèijǐng)分析①房价持续快速上涨，一线城市(chéngshì)疯狂上涨②国家对房地产市场调控有如“隔靴搔痒”③市场上投资、投机行为显露盛行迹象2010年3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，达到(dádào)近年来新高一线(yīxiàn)城市：10年3月份与09年同期相比平均上涨55％二线城市：四大二线城市10年3月份(yuèfèn)与09年同期相比平均上涨47％政策的出台(chūtái)是对高房价呼声的回应新政(xīnzhènɡ)评价/1、商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；2、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。3、地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。4、税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、价格涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。5、房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。调整住房供应结构。6、房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。7、加快保障性安居工程建设。地方各级人民政府要加大投入，中央(zhōngyāng)以适当方式给予资金支持。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划，并在2010年7月底前向全社会公布。8、房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。9、严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。10、对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。调控力度(lìdù)空前、后续还有政策出台对地产(dìchǎn)市场近期影响/就短期来看，“量在价先”的市场规律决定了新政不可能会收到立竿见影的效果(xiàoguǒ)，房价将在成交量出现萎缩之后才趋于下行价量规律(guīlǜ)在07-09年全国楼市的整体走势中得到充分体现从中长期来看，在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在未来(wèilái)不可能大幅下降市场(shìchǎng)对策做好持久战心理准备做好持久战心理准备1、开盘节奏适当放缓：调控时间长，市场需消化一定的时间。2、开盘类型：以SOHO、商业为主，不受新政的影响，大量资金闲置，会涌入商业地产，对商业有很大的优势。建议在对投资及市场动向比较敏感的浙江地区，例：甬、台、温等地作一定的推广，顺带带动住宅市场。3、营销推广重点：突出综合体和服务，综合体是目前国家比较支持的物业，而且也是本项目除了地段之后的一个核心卖点。品牌开发商除了品质(pǐnzhì)值得信赖，更重要的是后续的服务，我们要在芜湖市场上突出项目的服务理念。4、推广形式：精准营销，小众营销，定向的投递，例高端杂志、定向专场推介会、车友会、赞助商端活动等。5、销售团队：加强团队的打造。不放过一个客户。充分挖掘(wājué)已有客户资源。6、户型为王：除了产品价值体系的提炼，在新形势下，户型的创新性显得尤其突出。目前已有的江景住宅中要深挖户型的独特卖点，创造独一无二的概念。/