万科社区商业业态专项研究报告前言伟业顾问受北京万科置业有限公司委托，成立专项工作组历时30日完成社区商业业态的研究工作。期间，项目组根据万科对社区商业业态专项研究的具体要求，通过大量的市场调研以及对典型商户进行深入的研究，最终完成有针对性的社区商业业态专项研究报告（下文）。希望本次社区商业业态专项研究能为万科在后续开发此类商业物业的过程中提供有益的帮助。本报告内容在撰写的过程中始终本着客观、求实的态度加以完成，如报告内容存在缺陷，敬请指正。伟业顾问万科社区商业业态专项研究项目组2007-8-31第一部分社区商业业态研究综述社区商业是为了满足社区居民购物、娱乐、服务等综合性需求而存在的商业物业，经营良好、功能合理的社区商业能够使社区居民的需求得到很好的满足，从而有效的提升社区的居住品质，最终实现商户、居民、社区三方面的共赢。结合伟业多年在商业物业各领域的从业经验以及长期跟踪重点商业物业的经营状况，对社区商业业态种类归纳为七大类28小类：4.教育1）儿童辅导培训2）幼儿园3）乐器行4）玩具租赁万科素以住宅社区开发见长，并已初步走向工业化的产品开发模式，住宅产品也已形成了不同品牌系列，如万科城市花园系列、金域蓝湾系列、金色家园系列等。但不同系列的住宅社区由于所处的地理位置的差异，而对社区商业业态的需求特点各不相同。如金域蓝湾系列产品位于城市中心地带，周边城市商业配套完善；而城市花园系列产品距城市中心较远，周边相对缺乏商业配套。因此在社区商业业态的选择上即要结合社区环境条件、居住人群特点，又要符合商户的选址要求。本次社区商业业态专项研究中，从产品设计条件及硬件设备要求的差异化的角度入手，重点选取了八类社区商业典型业态进行针对性的研究，并对这八类业态在选址要求、产品设计条件、硬件设备要求、经营模式等方面的行业普遍规律进行归纳总结，并结合典型商户案例分析加以补充说明。第二部分细分业态商户研究重点关注一览表重点关注一览表重点关注一览表业态一：中式正餐常规商户研究常规商户研究4.行业相关政策场地建筑符合JGJ64—89《饮食建筑设计规范》的规定房屋结构坚固安全、布局合理，通风良好、光线充足、温度适宜总面积在30平米以上，厨房面积应达到营业面积的三分之一，采用中央厨房和集中配送经营的企业厨房与营业面积要适宜；小于30平米的小吃店、快餐店、饮品店等应实行连锁经营，采取统一配送；开设8000平米以上的餐饮企业，应征求当地行业组织的意见有与经营规模、接待能力相适应的加工、就餐、库房等场地就餐场所设有醒目、规范的公共标识，公共标识符合GB10001《公共信息标志用图形符号》的规定，清真餐馆应悬挂规定的清真标志油烟排放口位置应距离居民住宅、医院或者学校10米以上，油烟排放符合GB18483《饮食业油烟排放标准（试行）》的规定上下水设施齐备，污水排放符合GB8978《污水综合排放标准》的规定有供客人就餐的设施，与餐厅规模相配套经营面积100平米以上的就餐场所应备有洗手间，并添置洗涤用品有符合环保要求的排污、消音、除尘设备消防设施设备齐全变配电室的门、窗、电缆沟应当设置防水设施和挡鼠板常规商户研究典型商户研究——金百万餐厅典型商户研究——金百万餐厅典型商户研究——金百万餐厅典型商户研究——金百万餐厅业态二：中式快餐1.商户选址要求社区规模要求：无明确要求，与常住人口数量相关人口数量要求：过往人流量要求大（三级商圈内需5-10万人），或常住人口多（三级商圈3万人左右）的区域道路交通要求：通常选择沿城市主干道，并方便步行或骑车抵达商业现状要求：商业形式比较集中的位置，通常偏好选择在中大型超市附近2.商户设计的硬件要求楼层要求：通常会选择一层，如周边商业氛围较好，消费力充足，可考虑在二层开店，但一层需要明显入口位置面积区间要求：通常面积在150－300平米范围内空间要求：厨房面积需占总建筑面积的1/3左右层高要求：净高不小于2.9米楼板承重：不少于350公斤/平米电量：厨房设备需要380V动力电，一般用电量150KW/日上下水：通常要求上水管径不小于DN50mm,下水管径不小于DN100—125mm排烟：与灶眼数量相关，通常要求4500—15000立方米/小时燃气：与灶眼数量相关，通常要求40－60立方米／小时，部分依靠电力操作的商户无燃气需求隔油池：有需求，但无明确规格要求物流通道：必须具备，但无明确要求空调：户式中央空调或分体空调均可，但需到达足够冷量，如无中央空调应考虑室外机安放处柱间距要求：通常要求4米以上方便设置明档停车位要求：无明确要求，可借助公共停车位广告位要求：需要醒目广告设置位置，一般接受统一广告位规划安排3.商户常规的经营状态承租能力：通常租金水平