物业管理相关实务一、物业管理的组织模式和组织结构（一）物业管理模式（三）物业管理人员的知识结构、素质与能力物业相关人员1、物业管理人员的知识结构（1）法律知识（2）管理知识（3）经济知识（4）技术知识2、物业管理人员基本素质和能力（1）服务至上的服务意识（2）要有强烈的责任感和良好的职业道德（3）要有所从事的专业岗位的相当能力（四）物业管理公司与各组织的关系1、公司与政府的关系：接受指导与监督2、公司与业主的关系：委托与被委托3、公司与各专业服务公司的关系2、制度的类别（1）纲领性制度（2）决策性（3）综合性管理制度（4）管理程序制度（5）部门职能制度（6）工作岗位制度二、前期物业管理（一）组建项目物业管理处（部）受聘的物业管理企业必须是具有相应资质的经营物业管理的企业法人。如企业管理规模较小，一个企业只管一个项目，该企业就相当于一个项目管理处。具有一、二级资质的管理多层住宅、高层住宅、独立式别墅、办公楼、工业厂房及其他物业达两种类型以上的物业管理企业，由于管理规模较大，必须组建小区或区域的项目物业管理处（部）。（4）装饰装修中个别业主破坏房屋结构、损坏承重墙等，危及楼宇人身财产安全的房地产行政管理部门应及时处理。《物业管理条例》第四十六条明确规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”（5）违法装饰装修侵犯相邻方行走、通风、采光、安全等权利，属民事案件受理范围的，人民法院应予受理。（6）物业管理企业作为受委托管理服务的企业，在受委托的范围，必须做好装饰装修管理的有关工作。2、物业管理企业在装饰装修管理中做的工作2、物业设备分类建筑物是由建筑、结构、给水、排水、供暖、通风、电气等有关工程所构成的综合体。物业建筑体的附属设备必须注意与其他工程的协调一致和紧密配合，从而充分发挥物业的功能和作用。我国城市的物业常用设备主要有以下几类：（1）给排水系统。包括：供水设备、设施；排水设备、设施；房屋卫生设备；热水供应设备；消防设备。（2）燃气系统，主要包括天燃气(煤气)管网、天燃气(煤气)入室管道、煤气表、用气设备等。（3）空调、通风系统。包括：供暖设备；供冷设备；室内通风设备。（4）电气工程设备系统。包括：供电及照明设备，电器服务设备设施；房屋运输设备；防雷及接地装置。（5）智能化楼宇的技术设备系统。在智能化楼宇中，主要的技术设备有以下几种：计算机监控设备；综合布线系统；计算机信息管理技术设备；计算机网络与现代通讯技术设备。（6）电话通信设备。电话通讯设备的主体是电话交换机，用户程控交换机主要由硬件和软件两部分组成。①)硬件。是指计算机及机器等外围设备，具体有公共设备、用户／线架设备、辅助设备等。②软件。是指电脑程序与数据库，具体有操作系统、呼叫处理程序、系统监视和故障处理程序、故障诊断程序、维护和运行程序等。（二）物业设备管理的目的及意义从物业设备管理的目的不难看出，设备管理的意义主要表现在以下几方面：1．良好的物业设备管理是物业管理工作的基础之一，是维护物业本身，使之正常发挥使用功能的保证。2．良好的物业设备管理，是延长物业使用年限，提高物业价值与使用价值，是物业保值增值的有效手段。3．良好的物业设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。4．良好的物业设备管理能为物业管理企业树立良好的企业形象，带来可观的经济效益，从而提高企业的市场竞争能力。（四）各类设备的管理与维修1、房屋给排水系统的管理与维修（1）给水系统管理范围的界定。物业管理企业对给水系统的管理范围。（2）排水系统管理范围的界定。室内排水系统由物业管理企业维护管理。（3）消防设施对于室内消防设施的维修、管道及阀门的维修，与室内供水管道部分的维修相同。2、电力系统的管理与维护（1）供电设备的管理。（2）供电设备的维护与保养。3、制冷、供暖系统的管理与维修（1）制冷、供暖系统操作、保养和维修的基本内容（2）空调系统工作制度。4、电梯的管理与维护2、保洁管理的机构设置物业管理企业可以将所管理的物业区域内的日常保洁工作，委托给专业保洁服务公司具体实施，自己只安排1—2名主管负责环境卫生的监督检查；也可以在物业管理企业下设保洁部来具体负责所管理物业区域内的环境卫生工作，并聘用保洁人员进行日常的保洁工作。其机构设置及人员配备应根据物业的类型、区域的分布、面积的大小、保洁的标准等情况灵活设置。二、保洁管理的主要内容保洁工作的主要内容包括室内、室外及外墙保洁等。室内保洁的内容有：1（1）大堂保洁；