第一讲房地产开发财务管理基本理论与方法房地产开发财务管理基本理论与方法1房地产开发财务管理“是”什么2房地产开发财务管理管什么资金筹集管理资金使用管理成本费用管理收入与利润管理3企业财务管理目标是什么利润最大化目标的缺陷企业价值最大化目标的优点股东财富最大化目标4房地产开发财务管理怎么理4房地产开发财务管理怎么理4房地产开发财务管理怎么理1资金的时间价值1.1资金时间价值的含义1.1.1资金时间价值概念1.1.1资金时间价值概念1.1.2利息与利率1.1.3利息计算1.1.3利息计算1.1.3利息计算1.1.3利息计算1.1.3利息计算1.1.3利息计算1.2资金等值原理1.2.1资金等值原理1.2.1资金等值原理资金等值(economicequivalence/theequivalenceofmoney)，是指由于资金时间的存在，使不同时点上的不同金额的资金可以具有相同的经济价值。1.2.2资金等值的三要素1.2.3等值原理公式资金时间价值含义的理解资金时间价值含义的理解1.3资金时间价值计算公式例：例：一、几个概念一、几个概念一、几个概念i—利率，广义指投资收益率（rateofinvestmentreturn)。n—计算周期数(thenumberofannualinterestperiods)，广义指方案的寿命期(lifecycle)。1．一次支付的复利（终值）公式(single-paymentcompound-amount)2．一次支付的现值公式（复利现值公式）(single-paymentpresent-worth)例：3年末要从银行取出1331元，年利率10％，则现在应存入多少钱？2．一次支付的现值公式（复利现值公式）(single-paymentpresent-worth)3．等额支付的终值公式（年金终值公式）(equal-payment-seriescompound-amount)3．等额支付的终值公式（年金终值公式）(equal-payment-seriescompound-amount)4．偿债基金公式(equal-payment-seriessinking-fund)4．偿债基金公式(equal-payment-seriessinking-fund)5．资本（资金）回收公式(equal-payment-seriescapital-recovery)5．资本（资金）回收公式(equal-payment-seriescapital-recovery)6．等额支付现值公式（年金现值公式）(equal-payment-seriespresent-worth)6．等额支付现值公式（年金现值公式）(equal-payment-seriespresent-worth)1.3.3系数符号与利息表1.3.3系数符号与利息表P=6P=6P=6P=6例：某人考虑购买一块尚末开发的城市土地，价格为什2000万美元，该土地所有者第一年应付地产税40万美元，据估计以后每年地产税比前一年增加4万元。如果把该地买下，必须等到10年才有可可能以一个好价钱将土地出卖掉。如果他想取得每年15％的投资收益率，则10年该地至少应该要以多少价钱出售？1.3.5其它类型公式例：某人考虑购买一块尚末开发的城市土地，价格为什2000万美元，该土地所有者第一年应付地产税40万美元，据估计以后每年地产税比前一年增加4万元。如果把该地买下，必须等到10年才有可可能以一个好价钱将土地出卖掉。如果他想取得每年15％的投资收益率，则10年该地至少应该要以价钱出售？例：上例中，假设第一年需要的养老金为2000元，以后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率s=8％，则养老基金需要多少？例：上例中，假设第一年需要的养老金为2000元，以后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率s=8％，则养老基金需要多少？例：上例中，假设第一年需要的养老金为2000元，以后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率s=8％，则养老基金需要多少？例：上例中，假设第一年需要的养老金为2000元，以后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率s=8％，则养老基金需要多少？1.3.5其它类型公式第二讲房地产开发项目资金的计划、筹集与运作房地产开发项目资金的计划、筹集与运作房地产开发项目资金的计划、筹集与运作房地产开发项目资金的计划、筹集与运作房地产开发项目资金的计划、筹集与运作房地产开发项目资金的计划、筹集与运作房地产开发项目资金的计划、筹集与运作房地产开发项目资金的计划、筹集与运作1投资费用的组成及计算1.1开发成本1.1.3前期工程费1.1.4建安工程费1.1.5基础设施费1.1.6公共配套设施费1.1.7不可预见费1.1.8开发期间税费1.1.9其他费用1.2开发费用9