物业管理案例集三【案例一】空调系统某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是空调系统的管理服务，常常出现空调故障事故，导致业主不满，也令物业公司领导大伤脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高中央空调管理服务水平？配备足够符合要求的专业技术人员负责空调系统的管理，并进行阶段性的岗位培训。建立空调系统技术档案。根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制定空调系统运行和保养制度，制定大、中、小修计划和测试调整计划。备齐空调维修、测试用工具，准备恰当数量的零配件、润滑油和制冷剂等，建立空调专业维修服务公司和零件供应商档案。根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态。进行空调用电用水计量和空调运行成本核算，测算空调收费。在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪音污染问题。对业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导，主要内容有：（1）用电负荷的计算和供电线路的匹配；（2）安装位置和安装方式的选定，主要考虑空调的工作效率、建筑物外观的美观和统一性、空调安装的安全性及噪声和滴水对环境的影响等内容。在空调系统停机一段时间（如冬季停机）重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作，主要内容有：（1）对冷冻机的密封部分进行检查、鉴定和调整；（2）清理各管道内的灰尘；（3）检查各类测试和指示仪器仪表是否准确并进行调整；（4）检查各类泵、水塔等设备是否工作正常；（5）检查、清洁和更换各类密封垫、过滤材料，检查冷却水的水质是否合格，检查添加冷媒液和润滑油等。定期对空调系统进行测试，以便进行相应的调整和改进，使空调系统保持在最佳运行状态。注意事项空调系统运行消耗的水、电和其它能源在物业管理公共用水用电和耗能中占有很大比例，空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。常用的几种节能措施有：（1）使用节能程序改变机器的启动和停止时间，对不同性质的负荷区别对待。是空调节能的重要手段；（2）保证和加强相关管道的保温；（3）尽可能消除或减少空调房间内各种干扰源的影响；（4）保证冷媒液的恰当用量；冷凝水的回收等。空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视。中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重要设备，应注意恰当地控制新风比例并注意采取隔尘、杀菌和消毒措施。【案例二】火警事件的处理确认和了解起火位置、范围和程度。向公安消防机关报警。清理通道，准备迎接消防车入场。立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况下抢救物资。组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势。及时封锁现场，直到有关方面到达为止。【案例三】燃气泄漏事件的处理易燃气体泄漏时，应立即通知燃气公司。抵达现场后，要谨慎行事，不可使用任何电器(包括门铃、电话、风扇等)和敲击金属，避免产生火花。立即打开所有门窗，关闭燃气闸门。情况严重时，应及时疏散人员。如发现有受伤或不适者，应立即通知医疗急救单位。燃气公司人员到达现场后，应协助其彻底检查，消除隐患【案例四】电梯故障事件的处理乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予安慰。立即通知电梯专业人员达到现场救助被困者。被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助。督促电梯维保单位全面检查，消除隐患。将此次电梯事故详细记录备案。【案例五】噪音侵扰事件的处理接到噪音侵扰的投诉或信息后，应立即派人前往现场查看。必要时通过技术手段或设备，确定噪音是否超标。判断噪音侵扰的来源，针对不同噪音源，采取对应的解决措施。做好与受噪音影响业主的沟通、解释。【案例六】电力故障事件的处理若供电部门预先通知大厦/小区暂时停电，应立即将详细情况和有关文件信息通过广播、张贴通知等方式传递给业主，并安排相应的电工人员值班。若属于因供电线路故障，大厦/小区紧急停电，有关人员应立即赶到现场，查明确认故障源，立即组织抢修；有备用供电线路或自备发电设备的，应立即切换供电线路。故障停电时，应立即派人检查确认电梯内是否有人，做好应急处理;加强消防和安全防范管理措施，确保不至于因停电而发生异常情况。故障停电时，物业管理单位应立即通知住户，说明有关情况，并提醒住户做好必要的准备，防火、防盗等。供电恢复后，应检查大厦内所有电梯、消防系统、安防系统的运作情况【案例七】高空坠物事件的处理发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况。如有伤者，要立即送往医院或拨打急救电话；如造